从高速到高质，城市化转型期，土地金融如何影响中国经济未来

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经济学家卢卡斯有句话挺有意思，说一旦开始思考经济增长，就再也停不下来。

这话放中国身上太贴切了过去四十多年，中国经济增长速度把不少人看懵了，说好的发展中国家，怎么就成了世界第二大经济体？

可这两年，不少人又有点搞不清了，政策调来调去，增长好像没以前那么顺了。

要弄明白现在的问题，得先搞懂以前是怎么起来的要是连增长动力都没看透，自然解释不了为啥会慢下来。

今天就想从城市化的角度聊聊这事。

别觉得城市化就是盖楼、扩地盘，这里面藏着中国经济增长的核心密码，尤其是那个叫“土地金融”的东西，既是过去的功臣，也是现在转型的关键。

以前听专家分析中国经济，总绕不开“改革”“开放”。

这俩词肯定对，可有点像说“吃饭能饱”没错，但具体怎么吃饱的？是吃了米饭还是馒头？其他国家也改革开放，为啥就没中国这速度？

后来张五常先生提过“县际竞争”，说地方政府像公司一样比赛搞经济。

这说法挺新鲜，可还是没说透，比赛得有本钱啊，钱从哪来？地怎么变成钱？

那真正让中国跑起来的，可能是城市化。

城市才是经济的“戏台”工厂得建在城市边上，商店得开在人多的地方，就连我们上班、买房，都离不开城市这个载体。

以前总以为是先有工厂再有城市，后来发现搞反了。

城市得先把路修通、把水电接上、把学校医院盖好，这些叫“公共产品”，有了这些，工厂才愿意来，工人才能住下。

可修这些东西得花大钱，发展中国家最缺的就是钱。

这就是发展中国家的通病，想搞城市化，没启动资金。

你说找银行贷款？银行得看抵押品；找老百姓借钱？大家自己还没吃饱呢。

中国是怎么破这个局的？答案藏在“土地”里。

土地金融，中国城市化的“启动密码”

要说中国怎么把土地变成钱，得从几十年前说起。

1982年宪法有个关键规定，城市土地归国家所有。

当时没人想到，这后来成了城市化的“金钥匙”。

1979年那会儿，中国刚打开国门，城市还是老样子。

那时候没什么钱搞建设，修路、盖楼都得靠国家拨款，可国家也不富裕啊。

深圳想搞特区，没资金没技术，就敢试新招。

1987年，深圳干了件大事公开拍卖一块土地的使用权，这在以前想都不敢想。

那时候一亩地卖了525万，现在看不多，可当时这一步，等于给土地开了“金融属性”的口子。

地能卖钱了，地方政府突然有了搞建设的本钱。

1992年邓小平南巡后，全国都想搞建设。

可钱从哪来？国家出政策，允许地方政府通过土地融资。

简单说，就是把地抵押给银行，换出钱来搞基建。

这下地方政府有了“启动资金”，城市建设才算真正动起来。

1998年是个关键年，福利分房取消，商品房时代来了。

以前房子是单位分的，现在得自己买。

老百姓开始存钱买房，银行愿意贷款，开发商愿意拿地，土地价格跟着涨，地方政府卖地的钱就更多了。

这就形成了个循环，卖地→搞基建→城市变美→土地更值钱→再卖地。

2001年中国加入WTO，工厂像雨后春笋一样冒出来。

这些工厂为啥愿意来中国？除了劳动力便宜，更重要的是城市基建跟得上路好走、电稳定、港口方便，这些都是靠土地金融砸钱建起来的。

你想，要是连条像样的路都没有，货怎么运出去？

2004年，土地出让改成“招拍挂”，简单说就是价高者得。

这下土地价格涨得更快了，地方政府的“钱袋子”更鼓了。

那会儿全国各地都在搞新区、建新城，城市化速度一下提上来。

那几年城市变化是真大，一年一个样。

从“卖地”到“运营”，城市化转型的必然选择

可凡事有两面性，靠卖地赚钱的日子，总有到头的一天。

2021年，房地产市场突然踩了刹车，不少人慌了，是不是经济不行了？其实不是不行了，是城市化从“盖楼”阶段转到“运营”阶段了。

以前地方政府比的是谁GDP高、谁盖的楼多。

现在不一样了，考核指标里，税收、民生、环境占的分量越来越重。

说白了，以前是“卖地赚钱”，现在得学会“运营城市”靠产业、靠服务赚钱，而不是光靠卖地。

城市体系也在变。

以前每个城市都想当老大，中小城市也拼命盖高楼、建新区。

现在看明白了，城市得抱团发展。

长三角、珠三角就是例子，大城市搞研发、搞服务，中小城市搞制造、搞配套，分工明确了，效率才高。

那种每个城市都“小而全”的路子，走不通了。

靠土地融资欠的债，得想办法还。

以前是政府借钱搞建设，现在得让企业、社会资本也参与进来。

债转股、债务展期这些工具都用上了，目的就是不让债务爆雷，平稳过渡。

这活儿挺考验水平，急不得也慢不得。

国外也有类似的转型经验。

德国鲁尔区以前是煤矿基地，后来煤矿不行了，就转型搞文化、搞科技，老厂房改成博物馆、创意园，照样活得挺好。

美国铁锈地带也在想办法吸引年轻人、发展新产业。

这些经验告诉我们，城市转型不是死路，是换条路走。

说到底，中国经济过去的增长，土地金融是个关键推手。

它让我们跳过了发展中国家缺资金的坑，用土地当“抵押品”，把城市建了起来。

现在增速慢下来，不是经济不行了，是城市化从“盖楼”阶段转到“运营”阶段了。

中央政府现在最重要的活儿，就是管好钱袋子，让债务平稳过渡。

别担心，转型肯定有阵痛，但只要方向对，按照现代城市的玩法来，高质量发展不是空话。

以后再聊经济增长，别忘了看看我们身边的城市它们的故事，就是中国经济的故事。