中央经济工作会议定调，“去库存”重出江湖，楼市大转向？！

文/识局智库研究组

前天召开的中央经济工作会议为房地产市场定下新基调。去年“止跌回稳”的紧迫提法悄然消失，取而代之的是“着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给”。

更引人注目的是，“去库存”这一曾在2015-2016年掀起波澜的表述重出江湖，并明确“鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房”。

资本市场已闻风先动。万科A罕见涨停，地产股集体大涨，市场对即将到来的“大招”充满期待。但这一次的政策转向，背后是中国经济发展逻辑的深刻重构。

01政策逻辑的根本转变：从急救到系统性重构

政策语言的变化往往预示着重大转向。

去年强调“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，背后是市场快速下行的紧急状态；而今年“止跌”一词消失，标志着政策重心已从“救急”转向“重构”。

这种转变建立在一个关键判断上：房地产市场已初步完成筑底。急风暴雨式的下跌阶段基本结束，但并不意味着市场将快速反弹。相反，决策层正在为一场漫长而复杂的市场出清做准备。

“去库存”重出江湖最容易引发误解。2015年的去库存配合棚改货币化，直接向市场注入购买力，引爆了一场全国性的房价上涨浪潮。但今天的语境已完全不同。

当前“去库存”的核心武器是“鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房”。这实质上是构建一个并行于传统房地产交易市场的“政策性需求池”，通过政府或有政府背景的平台收购存量商品房，转化为保障性住房。

这种做法堪称一石三鸟：消化市场库存、缓解房企现金流压力、完善保障性住房体系。它试图在不刺激房价短期过快上涨的前提下，实现市场的软着陆。

02结构性复苏：二手房主导的新时代正在到来

市场自身的调整远比政策更加深刻。全国重点城市房地产市场正在经历一场深刻的变局：从新房主导转向二手房主导。

上海和深圳的数据揭示了这一趋势。上海今年1-11月二手住房成交总计23.1万套，同比增长近8%，成交量已连续三年上涨。更值得注意的是，上海总价300万元以下的二手房成交占比高达60%。

深圳的二手房网签量同样同比增长超过10%，领跑全国。

这些城市回暖的背后有着清晰的共性逻辑：坚实的经济基本面支撑真实住房需求；及时的政策调整释放了置换与刚需。

二手房交易占比是观察市场健康度的重要指标。当二手房交易活跃并超过新房时，表明市场流动性改善，置换需求能够顺畅实现，这是市场良性循环的基础。

接下来，两类城市可能接力回暖：一是二手房占比已突破50%且仍在提升的城市，如成都、武汉、广州；二是经济韧性好、人口持续流入的强二线城市，如杭州、东莞等。

03K型分化：市场复苏的不均衡本质

然而，期待一场全面的市场回暖是不现实的。

未来中国房地产市场最显著的特征将是K型分化。

这种分化体现在城市能级上。一线和强二线城市受益于人口、产业和财富集聚，在政策托底和需求支撑下，有望率先企稳。而普通二线和三四线城市面临的库存压力更大，市场出清需要更长时间。

分化也体现在价格走势上。“以价换量”仍是当前市场的主要特征。许多城市的成交量回升是以价格让步为代价的。

这意味着，所谓的“回暖”首先体现为交易量的温和回升，而非价格的快速反弹。

更根本的分化发生在房产属性上。房地产正在告别金融属性主导的时代，回归其居住本质。

位于优质地段、具备良好配套设施的房子将保持其价值，而缺乏这些支撑的房产可能面临长期贬值。

04房地产新范式：从增长引擎到公共服务

这次政策调整标志着中国房地产发展模式的历史性转变。房地产不再被作为短期刺激经济的手段，而是需要融入国家发展战略大局的公共服务领域。

“收购存量商品房用于保障房”指向了一个可能的新范式：房地产的“双轨制”。市场轨道满足多样化住房需求，保障轨道聚焦居住基本需求。两者不是完全割裂，而是通过存量房收购机制相互连通。

这种转变对开发商意味着生存法则的彻底改变。高杠杆、高周转、高利润的模式难以为继，开发商需要适应利润率降低、节奏放缓的新环境。能够参与保障房建设、提供优质物业服务的企业将获得新的发展空间。

对地方政府而言，土地财政模式也将深刻转型。未来地方财政将更加依赖产业发展带来的税收，而非一次性土地出让收入。

未来六个月将是观察政策效果的关键窗口期。保障房收购的规模与速度、房企流动性的改善程度、居民购房信心的恢复情况，将共同决定这场“软着陆”行动的成败。

房地产的黄金时代已成过去，但一个更加平稳、更注重真实需求的市场正在艰难诞生。这一次，政策的目标不是创造另一个泡沫，而是小心翼翼地引导全球最大的资产市场实现一次历史性的平稳着陆。