马光远：2026年，房地产能否见底的关键是什么？

来源：市场资讯

（来源：光远看经济）

2026年

房地产能否见底的关键是什么？

2026年，中国经济稳住的关键，其实仍然是房地产。

这几年其实事实、数据、教训都已经证明，如果没有房地产的稳定，中国经济稳定是非常难的。

房地产经过五年的调整以后，无论是市场调整的深度，还有长度，房地产的调整已经接近尾声。但目前影响房地产的仍然是预期，2026年，如果政策加码改变预期的话，稳地产的难度并不大。

我关注到，中央经济工作会议谈到房地产的时候用了三句话：

第一是着力稳定房地产市场，因城施策，控增量、去库存、优供给。这个主要是从供给侧谈房地产市场如何要稳住。

这个判断，主要仍然是基于一些城市供应供应过剩，库存较大的情况。所以政策在供给侧主要立足以消化现有的库存和控制未来的增量。但是，前提是因城施策，这点务必牢记。

如果从这几年的数据看，房地产开发投资也好新房开工量也好，距离最高点至少跌去50%了，新房开工量至少80%没了。所以我个人认为控增量的难度不大，因为市场已经把大量的水分、大量的过剩都跌没了。

第二个是重新提鼓励收购存量商品房重点用于保障房的建设。这个其实这几年一直在提，但是进展比较缓慢。进展缓慢的原因在很多，比如供求不匹配，比如价格问题，等等。

比如用于保障房在市场上收购的话，有些可能是大房子，有些可能很偏远，有些可能跟你的需求不匹配，再加上包括价格可能跟保障房的要求有一些差别。

所以过去几年其实在收购存量房用于保障房方面进展非常缓慢。那么现在整个的价格下来以后，这倒是一个比较好的机会。

但是具体怎么进行匹配，我觉得这还是有难度。这件事本身还要进一步的探索，包括具体收购条件，包括什么样的房子可以用于保障房，包括收购对象等等，都不容易，好在现在价格已经下来了，倒是可以多探索。

第三谈到公积金的改革，谈到好房子的建设。公积金的改革这应该说是着眼于从需求侧。也就是说公积金应该越来越实用。我交了公积金，凡是我跟住房相关的支出都可以用公积金。比如首付可以用，租房可以用，装修房也可以用。我觉得公积金就是用于房子的，那么用起来不应该有那么多限制，所以这个事难度也不大。

对于好房子的建设，这次特别强调有序推动好房子建设。大家看前面有个“有序”两个字，“有序”意味着什么？就是过去一段时间对好房子的理解可能基于豪宅，贵的房子。而不是一般住宅的升级，这可能是政策层面的一个纠偏。

当然还提了加快构建房地产发展新模式。这个可能是所有政策里面最不重要的，因为当前房地产的头等大事仍然是要活着，活下来最重要，稳住最重要，稳住才能加快构建新模式。特别是一定要把预期稳住。把预期稳住，让大家感觉买房可以了，不担心房价下跌了，这很重要。这比收购库存好很多。

本质上而言，房地产市场是个预期市场，市场不缺需求，因为这几年大家都不敢出手买房子了，积累了大量的需求。我们曾经测算过，中国房地产市场每年到2030年以前，需求整体的需求还能够维持在12亿平。

那么今年其实2025年下来以后，我们整个的销售已经跌破9亿平了，这个缺口已经出来了。但是如果预期不改变，这个数据还会往下掉，如果预期改变，库存都不是问题，因为事实上已经出现了缺口。

前段时间小作文传的贴息政策等，这次会议没有提，但不等于没有。就需求侧而言，我个人的判断，明年的两会，仍然会有政策，比如继续降低门槛，首付比例，利率等。

从周期判断，房地产市场的调整已经进入到第六年，见底的窗口期已经到来。但是千万不要掉以轻心，千万不要以为第六年了差不多了，然后政策可以不用力了，然后就可以顺其自然的让它见底，这个很可怕的。

仍然要做好打攻坚战的准备，如果说政策不给力的话，市场的调整可能会拖到2027年，这是现在大家的一个共识。