与升龙债务包隔离 广州南沙金洲冲尾村旧改开启重整路

来源：观点地产网

观点网 昔年戏台高搭，名动天下；今朝人散茶凉，残台落寞。

近日，有消息传出，原由升龙集团主导的广州南沙金洲冲尾村旧改即将盘活，拟通过司法裁定实现债权债务固化和资产隔离，采用“预重整+信托+公益债”模式引入增量资金。

目前，该方案已获得村集体基本同意，正进入细则完善阶段。

对于苦等回迁七年的村民来说，这纸方案不仅是项目的“复活令”，更是他们盼了两千多个日夜的“回家路”。

高调唱戏

当初的戏有多高调，今日的台就有多“遗憾”。

2017年初，借行业风口之势，一条发家于河南、深耕旧改的“猛龙”，横跨珠江，挺进广州。上岸后，它落地为“广州升龙投资有限公司”；不到半年，便参与发起成立广州市城市更新协会，以惊人速度融入当地市场。

2018年7月，迫不及待“开疆辟土”的升龙终于在南沙以12亿元拿下了广州旧改项目--金洲、冲尾自然村项目，而这也是广州首个通过公共资源交易平台挂网招商的项目。

据规划方案显示，该项目改造范围约15.15公顷，总建筑规划面积约35.99万平方米，平均净容积率4.40，规划建设两栋安置房及融资项目“升龙臻府” ，改造完成后预计能为村民提供约1600套回迁精品住宅。

作为外来房企试水广州的首个旧改项目，南沙金洲、冲尾村改造体量虽并不算大，但胜在位置核心，属于南沙区府周边的黄金地块，紧邻地铁4号线金洲站，配套相对成熟。

项目的推进效率也出乎预料的顺利，从方案通过到启动集中动迁，再到实现100%签约，全程仅用时8个月，创下当时广州旧改签约速度的多项纪录。

2019年9月，升龙还将12.38亿元复建安置资金全额存入五方共管账户，同年年底复建区正式破土动工，彼时市场对这个外来房企的旧改能力充满认可。

这一年，也是升龙在广州发展的势能尤为迅猛--短短一年内，已横扫广州4个旧改项目，合计总用地面积占广州2019年度招标旧改项目的66%。

到了2020年，升龙已是广州拥有待建旧改项目最多的房企，共拥有9个旧改项目，改造总用地面积约1489.6万平方米，含合作项目的预计投资金额约948.3亿元。

未曾料，这一年既是它在广州的高光时刻，也是落寞的开始。

2020年10月，南沙金洲、冲尾村项目临时安置区内，一张新张贴的公告在旧改圈内传得沸沸扬扬。公告提到：自今年7月开始，因少数村民在工地阻扰一直停工至今，严重影响一、二、三村民小组所有安置房的整体收房时间，村民回迁时间滞后近三个月。

紧接着，2021年1月，项目又由于未取得完整的施工许可，又被南沙综合行政执法局、住建局两部门叫停，并拆除塔吊；融资地块“升龙臻府”的开盘也因此搁置，回款链条初步断裂。

2023年，升龙全面暴雷，其在广州的旧改版图开始大面积崩塌，包括南沙金洲冲尾村在内的多个项目陷入停滞，被曝拖欠临迁费，困境一直延续至今。

升龙暴雷了，但城市总归要发展，如今就看其手上的项目该以何种方式重新盘活。

拆台搭新

七年的等待，让“安居梦”沦为“烦心事”，如今在多方博弈与民生压力下，一条法治化、市场化的盘活路径再次点燃村民的信心。

据悉，南沙金洲冲尾村项目将采用“预重整+信托+公益债”的模式，通过司法赋能、资产隔离、资金注入三重保障，为停滞项目注入 “强心剂”。

司法主导的预重整程序是方案的核心基础。具体来看，法院将通过司法裁定实现债权债务固化，厘清升龙集团与项目的债务边界，同时将土地、在建工程及监管账户资金从房企整体债务中剥离，设立“资产安全屋”，避免项目受母公司其他债务牵连。

预重整模式下，会大幅缩短项目盘活周期。例如广州花都田美村旧改案例，该项目采用“司法重整+共益债”模式盘活，广州中院仅用了90多天时间，就完成了预重整到批准重整计划的全流程。

两者的盘活都是以司法重整为基础框架，但南沙金洲冲尾村项目增设了一道资金专属“防火墙”--信托环节，专门保障资金优先用于复工和回迁，避免被其他债务牵连。而且，项目有国企做背书，共益债能有效降低融资成本，吸引社会资本参与。

然而，7年的时间，足以让幼苗成长为参天大树，广州楼市也早已发生了翻天覆地的变化，目前南沙九成新盘的使用率普遍已在100%左右，新规、超新规楼盘层出不穷。

例如，同在南沙区，直线距离该项目4.25公里的越秀·滨海花城，项目最新推出的“花漾组团”，平均使用率达到115%。同时，远在6公里外的四代住宅招商林屿境，其155平方米户型实用率超140%。

因此，升龙臻府作为旧规项目，若后期政府不作新的规划调整，未来项目入市将没有竞争力可言。

作为升龙进军广州的首个旧改项目，南沙金洲冲尾村旧改的起落，恰恰成了企业发展的缩影。如今，项目等来了转机，昔日的“过江龙”仍在自我救赎。

事实上，对于房企而言，虽能通过旧改低成本获取地块，但实则也是一场“考试”，不仅要考片区未来的发展，更要考自身能否扛得过拆迁周期里的资金压力。

如今，升龙当初拿到的9个旧改项目中，目前已退出了黄埔南湾村、夏园村、茅岗东村、镇龙西片，以及增城群星村5个项目；番禺沙溪村则引入星河湾主导，其手上最大的黄埔汤村旧改仍在艰难推进保交楼。而番禺蔡边一村、二村，至今仍处于停滞状态。

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