超级富豪和刚需客，都在抄底香港楼市

来源|时代财经

作者 | 陈泽旋 编辑 | 黎倩

“香港今年的房价，算是触底了”，“港漂”8年，白领黄莉雯（化名）今年入手了一套“细价房”（指低总价房源），终于在香港安了家。

推动她下定决心的，是年初恒基地产旗下九龙城新盘“南首”的开盘盛况。3月1日，南首开盘，首批推出181伙单位（即181套房源），折后售价介于409.9万港元至728.64万港元之间。凭借低于市场预期的定价和名校网络加持，项目最终吸引7000个认购登记，相当于37人抢一套房，实现开盘“日光”。

“房价已经到了合适的范围，（我觉得）不会再跌。而且现在总价在400万（港元）以下房子只需要给100块（港元）的印花税，租售比也还可以，我买了就算不自住，房租出去也能收回月供”，南首项目让黄莉雯敏锐捕捉到“上车”窗口期。结合个人需求，她最终选择了一套二手房，“还款额和之前的房租差不多”。

港股触底反弹、房价经数年调整至低位、房贷利率回落、银行重启减息……受香港多重利好政策与市场环境叠加影响，黄莉雯和她的许多“港漂”朋友选择在今年“上车”。

而抓住窗口期“抄底”的买家们，也推动了香港楼市买卖转旺、房价终止三年跌势。中原地产数据显示，今年1-11月，香港一手私人住宅成交量达1.88万宗，预计全年将突破2万宗，同比涨幅约2成；二手私人住宅成交约3.58万宗，全年预计可达3.9万宗，均创近年新高。

这其中，超级富豪和刚需客同时抄底，是2025年香港楼市最显著的特征。

根据中原地产，今年前11个月，香港400万港元以下的一、二手私人住宅共录得约1.26万宗买卖，较去年全年的1.05万宗增加约两成，并已连续两年突破1万宗，占整体成交约24%，为2016年以来最高水平。

除了价格合适，租金上涨也是刺激刚需客入手的因素之一。数据显示，香港住宅租金已连续三年上涨，今年前11个月累计升幅为4.84%。中原地产也向时代财经表示，目前低总价楼盘的买家中，自用需求占比达到七至八成。

图源：图虫

事实上，在减息周期下，供楼负担（即房贷压力）下降，“供平过租”（月供低于租金）现象出现，吸引部分租客转为购房，刚性购房需求增长。以最新按揭利率3.25厘计算，中原地产数据显示，9月份有75%的指标屋苑（屋苑即私人住宅小区）出现“供平过租”情况，与此同时，9月中原城市租金指数CRI回报率达到3.56%，为近14年来第二高。

政府政策亦推动细价楼成交。今年初，香港将“100元印花税”的适用物业价值上限由300万港元提高至400万港元，意味着购买价值400万港元的单位，买家仅需缴付100港元的印花税，而此前同价房产需缴纳6万港元印花税。

刚需买家入市的同时，富豪亦加快投资布局。中原地产研究院数据显示，今年1-11月，香港5000万港元以上的一手豪宅成交521套，同比上升11.8%；2000万至5000万港元的二手豪宅成交1076套，同比上升9.7%；而5000万港元以上的二手豪宅成交则达248套，同比大涨34.1%。

今年以来，香港市场不时曝出高总价豪宅交易案例。3月，港岛南区深水湾香岛道33号8号屋以4.8亿港元成交，买家以“VIKING SKY LIMITED”名义入市，其实际持有人被指为来自内地的互联网新贵；10月，阿里巴巴前董事会主席兼CEO张勇则通过全资公司斥资5354万港元，购入香港半山坚尼地道“竹林苑”住宅单位。

中原地产指出，在美元贬值、地缘政治波动的背景下，不动产成为理想的避险资产，同时减息削弱定存吸引力，推动资金重新流入楼市。与此同时，2025年香港金融市场向好，截至9月底银行存款总额已达19.14万亿港元，庞大的储蓄资金有望转化为实际购买力，加之港股IPO强劲复苏，“吸引超级富豪将资金转移至香港，进一步带动豪宅交投”。

内地买家也是本轮香港楼市复苏的推动力量之一。

图源：图虫

中原地产数据显示，自4月以来，以普通话拼音登记的买家已连续八个月录得逾千宗成交，今年1-11个月，普通话拼音买家入市宗数约1.25万宗（含一、二手私人住宅），创下历史新高，涉资1256亿港元；预计全年普通话拼音买家入市宗数有望达到1.38万宗，对应资金约1380亿港元，成交量与资金规模均可能再创新高。

新增供应有限，供需缺口持续扩大，也使新盘更显紧俏。过去两年，房企在香港拿地意愿下降，今年香港更是仅推出了7幅住宅地块，最终售出6幅。

多重因素持续推动下，12月9日，中原地产预计2026年香港楼市将处于反弹初期，全年房价涨幅或达15%。成交量方面，一手市场预计可维持2万宗高位。二手方面，一手房价上升使得买家流向二手楼市，叠加减息效应，成交量或大增近三成，预计达到5万宗。

仲量联行香港主席曾焕平也在12月10日指出，香港楼价今年已见底，对2026年前景持审慎乐观态度，预期中小型住宅价格将上升约5%。

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