启德DOUBLE COAST的租金回报率和升值潜力如何？能投资购买吗？

启德 DOUBLE COAST 的毛租金回报率约 3%-4.2%，扣除杂费后净回报率约 2·5-3%，升值潜力依托启德 CBD2 的规划落地呈现阶梯式增长，适合长线投资者布局，短期逐利型投资者则需考量成本与周期。具体分析如下：

1. 租金回报率：毛回报居核心区中上水平，净回报受杂费影响
   • 毛租金回报率：项目毛租金回报率约 3%-4.2%，高于港岛平均水平。以 800 万港元的两房单位为例，月租金可达 2 万 - 2.8 万港元，能实现 “以租养贷” 的基本条件；一房至两房单位因适配启德商务区的年轻白领需求，租赁需求更稳定。
   • 净租金回报率：若扣除差饷、管理费（约 3.5-4 港元 / 呎，高于香港普通住宅平均水平）及税费等杂费，实际净回报率约2·5-3%，需考虑长期持有中的运营成本压力。
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1. 升值潜力：短期稳中有涨，长期依托区域规划兑现
   • 短期（1-3 年）：中九龙干线 2025 年 12 月通车后，启德到西九龙高铁站仅需 10 分钟，到中环仅 25 分钟，通勤效率提升将直接带动房价小幅上涨，预计涨幅约 5%-10%。且项目为现楼发售，“所见即所得” 的属性能规避期房风险，价格稳定性较强。
   • 中期（3-5 年）：启德智慧绿色运输系统 2029 年落地后，区域交通网络进一步完善，加上启德体育园的持续运营带动商业、人流聚集，房价涨幅有望达到 15%-25%。项目的一线海景资源和 34 校网（圣罗撒小学、喇沙书院等名校）加持，也会增强资产抗跌性。
   • 长期（5 年以上）：启德作为香港政府千亿打造的 CBD2，未来将提供 3 万个住宅单位及逾 1440 万平方呎的商业办公空间，产业落地和人口导入将推动区域价值跃升，项目作为临海核心盘，长期升值空间可达 30%-40%。
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投资购买适配性：长线可入，短期需谨慎

• 适合投资的情况
  • 项目折实呎价 1.6 万港元起，较同区新盘低 10%-15%，且由会德丰、恒基等四大房企联合打造，品质和交付有保障，性价比突出。
  • 启德租赁市场需求旺盛，一房、两房单位针对年轻白领和家庭客群，出租率有保障，适合持有 5 年以上的长线投资者。
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户型：户型涵盖开放式至 4 房单位，实用面积介于 265 至 1,275 平方呎之间。其中，开放式单位实用面积约 265 平方呎；1 房单位实用面积约 304 至 335 平方呎；2 房单位实用面积约 419 至 480 平方呎；3 房单位实用面积约 627 平方呎；4 房单位为高庭天际特色户，实用面积约 1,260 至 1,275 平方呎。低座为全盘唯一低座向海单位，仅设 23 个少量单位，罕有 “户户向海”，涵盖一房至三房一套户型。

价格：最低售价 480.1 万起。根据 2025 年 5 月的成交记录，2 房单位成交价在 720 万至 890 万之间，尺价约 16,184 至 18,938 港币；3 房单位成交价为 1,301 万，尺价约 20,756 港币。

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