最高院：违建房出租合同有效吗？能收房屋占有使用费吗？

作者：周军律师.

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在房屋租赁市场中，违建房出租引发的纠纷屡见不鲜。

那么，违建房出租合同有效吗？能收房屋占有使用费吗？

最高人民法院案例库入选案例《熊某琴与王某明、唐某豹等房屋租赁合同纠纷案》中明确：

1.出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。

2.房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费用的，人民法院一般应予支持。但是，因出租人原因导致对承租人经营造成一定影响的，可酌情减付房屋占有使用费用。

本案争议焦点是：1.本案房屋租赁合同是否有效；2.唐某豹、熊某琴能否免除租金，并要求王某明、城建公司赔偿损失。

1.关于本案房屋租赁合同是否有效。

王某明、城建公司虽提交了南昌市政府办公厅会议纪要、青云谱区人民政府会议纪要、青云谱区发展和改革委员会相关文 件，但未能提交涉案房屋的建设规划许可证或经主管部门批准建设的文件。再审中，熊某琴提交的南昌市青云谱区城乡建设局出具的证明材料，证明涉案房屋未在该局办理建设工程规划许可证。该院在再审审查期间，向青云谱区发展和改革委员会、江西省住房和城乡建设厅调查了解到，涉案出租房屋所属建设项目未向有关主管部门报批可行性研究报告，即未经主管部门批准建设。

综上，可以认定本案涉案房屋未办理建设工程规划许可证或经主管部门批准建设。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》）第二条规定，唐某豹与王某明签订的房屋租赁合同无效。

2.关于唐某豹、熊某琴能否免除租金，并要求王某明、城建公司赔偿损失。

根据《城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第五条规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费用的，人民法院一般应予支持。”因此，对唐某豹、熊某琴要求免除租金的请求，不予支持。

但是，因唐某豹、熊某琴经营的海都网吧未能办理《网络经营许可证》，对其经营造成了一定的影响，可酌情减付房屋占有使用费用。唐某豹还应向王某明支付房屋占有使用费，熊某琴承担连带清偿责任。

周军律师提醒，违建房出租合同无效，但出租人仍有权参照合同约定的租金标准主张房屋占有使用费，承租人有权要求返还押金并按过错比例获得损失赔偿。遇到相关问题，建议及时咨询专业律师，寻求有效的法律帮助，以免错失维权良机。

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