物业公司连夜跑路，撤退潮席卷全国！2万小区换物业的真相太扎心

小毋今天想给大家好好聊一聊，关于湖北鄂州的一位业主一觉醒来，发现中海物业贴了撤场通知，重庆恒春凤凰城的居民，看着服务十年的金科物业收拾东西离开，上海苏堤春晓的业主，还在为龙湖物业的突然撤离维权。

物业这样子大规模的撤离出小区，其实早就不是单个企业经营出现的问题了，而是一种已经开始全国蔓延的退场潮。

我们可以先来看一组比较直观的数据，今年的1月开始到9月，全国已经陆陆续续公开了好几百起物业撤场留下的案子，比之前几年可是增加了不少。

说白了这组数据，也就意味着每两到三天就有可能有一个小区的物业会告诉业主，物业不干了，准备要撤离出来了。

就拿全国的商品住宅小区来说吧，算下来每年大概就有差不多2万个小区在更换新的物业，也就是相当于每天都将有50多个小区面临着更换物业的困境。

这些撤场的小区，大多有相似的命运，要么是入住率低、欠费比例高，要么是房龄老化、维护成本高。

小毋梳理发现，撤场案例主要集中在三类小区，房龄超过20年的老旧小区，设施老化需要大量维修资金。

入住率不足60%的新建小区，物业费收入覆盖不了运营成本，前期定价过低、后续又被要求降费的小区，利润空间被挤压得干干净净。

物业集体“跑路”，核心原因是赚不到钱，甚至在亏本运营，首当其冲的就是收入与成本的倒挂。

在这两年的时间里面，降低物业费成为了一些地方的首要考虑项目，放眼全国已经有超过上百个小区已经开始实行物业费下调了，降幅大概在20%到35%之间。

物业费一降，有的物业公司就顾不住了，人工、社保、物料价格逐年攀升，保安、保洁的月工资从几年前的3000元左右涨到现在的4500元以上，社保缴费基数也在逐年提高。

一边是收入下降，一边是成本上涨，那些真正想做事的物业，只能选择退出。

比降费更致命的是物业费收不上来，很多小区都存在“搭便车”现象，一部分业主不交物业费，却享受着同样的服务。

这让按时缴费的业主心里不平衡，慢慢也开始欠费，数据显示，全国住宅小区物业费平均收缴率约为85%，老旧小区更是低至60%以下，部分小区甚至不足50%。

有的小区现在房屋都在不断的老化，这也间接的提高了成本，也算是压垮物业的最后一根稻草了吧。

根据相关部门的估算，去年一年，我国的城乡住房建筑中，房龄远远的超过了30年的就已经占全国的35%了，总量更是达到了惊人的230亿平方米。

在现在的社会不断有房企爆雷的消息传出来，不少新的项目供给也在不断的减少，老项目收费变的异常艰难，有的企业不得不选择了退盘，来保住自己的企业。

就拿碧桂园服务的处境来说吧，随着母公司债务危机公开化，管理面积增长放缓，部分项目业主情绪紧张。

物业管理业务的毛利率不断承压，只能靠社区增值服务、城市服务等新业务拉动营收，就算是头部物管公司，在地产去杠杆的大背景下也活得很艰难。

同样是物业服务，海外很多国家的发展模式值得借鉴，美国大量住宅物业由业主协会加专业物业公司共同运作。

物业公司只负责提供服务，运维规则、收费标准、重大维修决策都由业主治理机构决定。

收费模式也更透明，物业费主要覆盖日常运营，大修费用另外收取专项资金，避免混为一谈。

如果业主对物业服务不满意，可以通过业主组织重新招投标、更换服务商。

就算换物业，业主治理机构也会稳定存在，确保小区管理不脱节，在这种制度下，物业公司赚的是稳定的服务性收入，虽然不算高，但能长期可持续发展，不会追求资本市场的爆炸式增长。

欧洲的做法也类似，一旦物业公司不想干了，或者业主对服务不满，业主委员会会先行发起招投标，确定新物业公司后，老物业公司再按合同约定退出并完成交接。

再来看中国，其实在过去的十几年时间里面物业这个行业高成长逻辑本身就有问题，管理面积不断的扩大，还有一些增值服务也在叠加。

一度撑起物管股三四十倍的估值，这只是特殊时期的产物，并不是常态，现在行业回归理性，暴露的其实是治理结构的短板。

中国很多小区的问题出在“治理缺位”，前期全由开发商说了算，后期业主委员会难以成立，就算成立了，专业能力、资金、管理效率也跟不上。

物业公司很多也不专业，导致业委会和物业权责不清、互相对立，一旦物业撤离，短期内找不到新物业公司接手，小区环境就会迅速恶化。

物业撤离以后，业主可以要求物业撤场前必须公开财务数据、欠费情况，做好交接准备，对突然“撂挑子”的恶性退出行为设定行政与法律责任。

要健全业主组织，成立真正有代表性的业委会，重要事项公开公示，预算、决算、维修改造都让业主参与决策。

业委会也需要提升专业能力，学会和物业良性沟通，而不是互相消耗。

对于老旧小区，政府需要出面兜底，通过老旧小区改造专项资金，解决外立面翻新、电梯加装、雨污分流等共性问题。

如果小区实在找不到新物业，街道或国企物业公司应该承担起兜底运营的角色，哪怕利润薄一些，也要保证基本秩序。

还要规范业主缴费行为，对于拒不交物业费、违反契约的行为，应该有更简单直接的法律解决渠道，不能让按时缴费的业主吃亏。

同时也要引导业主明白，优质的服务需要合理的价格支撑，一味要求降费，最终只会导致服务缩水，损害自己的居住环境。

物业撤离潮不是坏事，它倒逼行业回归服务本质，小区不是开发商的，也不是物业的，最终是业主自己的。

现在不少地方已经开始行动了，有的地方设立物业应急托管资金，确保小区不会陷入无人管理的困境，还可以简化业委会成立流程，提升业主自治能力，这些尝试正在慢慢填补制度空白。

如果你所在的小区也面临物业撤离的问题，不要让环境继续恶化，业主们应该团结起来，推动成立业委会，和物业协商解决问题。

毕竟，安居才能乐业，一个干净、安全、有序的居住环境，是每个人最基本的需求。