细节流出！地铁审批“关门”，佛山楼市大洗牌

近日，一张来自宁波发改委的回复截图，在地产圈疯传。

其内容的杀伤力极大：“从国家下发的新一轮轨道交通规划中报通知来看，标准较高、要求较严，对各地的新一轮规划申报都有一定的影响。”

后面发改委还在跟帖中还补刀“对于前一轮建设规划中已批复但未组织实施的项目，仍需重新报国家发改委审批。”

这无异于一颗深水炸弹，瞬间引爆了市场的焦虑情绪。

因为过去我们笃信，城市新修地铁路线，只要拿到了国家发改委的“批文”，通车之日只会迟到，不会缺席。

但现在游戏规则彻底变了。

“已批复”不再等于“进了保险箱”，只要没实质性动工，随时可能面临指标不达标，而直接被砍。

再结合此前国务院关于严控地方债务风险的“12省市”传闻，以及初期客运强度不低于0.7万人次/公里/日的硬性红线。

佛山地铁建设的大门，似乎正在缓缓关闭。

风起于青萍之末。当“地铁大跃进”被按下暂停键，那些躺在规划图上画饼，透支了未来5年房价预期的板块，在迎来一场史无前例的价值重估。

佛山楼市的底层逻辑，或许真的要变天了。

01.

新规落地

佛山地铁建设“变天”了

根据目前小作文流传的新地铁申报标准，我们挨条解析：

一、申报城市的GDP总量由过去的不低于3000亿，提高到10000亿。

从2020年迈进万亿大关之后，这些年佛山已经稳稳跻身万亿城市的行列了。

今年上半年佛山GDP高达6366.87亿元，稳坐广东经济第三城的位置，全年完成KPI问题不大。

二、申报城市的年财政收入由不低于300亿，提高到不低于1000亿。

根据官方披露的数据来看，佛山地方一般公共预算收入在2022年达到了796.94亿元，而到了2024年，这一数字增长至800.5亿元。‌

这表明佛山的财政收入持续增长，但尚未突破千亿元大关。

今年的1-8月，全市一般公共预算收入为482.60亿元，同比下降0.47%，突破千亿基本无望。

这一条要求，佛山短期内无法达标。

三、新建地铁的资本金比例在原来不低于40%的基础上进一步提高，最高可达80%。

作为参考，佛山市城市轨道交通四号线一期工程作为较新的获批项目，其资本金比例明确为总投资的40%，由佛山市财政性资金解决。‌

由于税制调整的影响以及一些大家都知道又不能说的原因，佛山市及各区今年前三季度的财政收入同口径增速相对较低。

有四个市辖区出现了同口径降幅超过3%的情况。

所以这一条要求，实现难度更大，懂的都懂。

四、申报城市的市区常住人口由原来的不低于300万人，调整为岗位人口密度大于等于1.4万人/平米千米。

2024年，佛山全市的常住人口密度在达到‌2554人/平方千米‌，这一数字在广东省内仅次于深圳和东莞，甚至比广州还强。

但这个数据，距离新要求甚远。

五、客流强度初期大于等于0.7万人次/公里/日的标准维持不变，但审核更加严格。

根据佛山地铁公布的数据，2023年的票务收入仅为3.8亿元，营业总收入5.36亿元，两项数据在全国地铁城市中均排名倒数。

2025年10月，佛山地铁自主运营线路的日均客流量约为53.9万人次，客运强度为‌0.35万人次每公里日‌。

同期的‌里程客流强度‌为0.2815，‌站均客流强度‌为0.5189。‌

这一客流强度水平低于国内部分二线城市（如无锡2025年10月客流强度为0.63），也未达到国家规定的标准值（0.7万人次/公里/日）

综上来看，新版的报建细则，条条扼住了佛山的喉咙。

尤其是在房地产下行周期，土地财政缩水，地方修地铁的“钱袋子”紧了。

为了应对持续的亏损，佛山地铁从今年5月起实施了多项“降本增效”措施，包括部分线路提前半小时关灯收车，并因此闻名全国。

当然，按照上述条件，国内符合条件的地铁申报城市已经所剩无几。

虽然对于这则消息和流传的申报标准目前既无法证实，也无法证伪， 但国内地铁研究者认为，国家提高地铁申报条件是显而易见的，只不过是不是一下子这么严格还不好说。

02.

审批收紧

佛山哪些规划地铁要黄了？

倘若新规成真，佛山目前的地铁版图将迎来哪些变数，哪些线路是稳的，哪些又是悬的？答案并不简单。

根据去年底佛山市城市轨道交通线网规划修编示意，到2050年，佛山轨交线网规划共涉及22条线路，总规模约786km。

其中，佛山地铁线路规划至15条，包括佛山地铁1号线-15号线；共引进广州7条线路，分别是广州地铁7、10、17、19、26、32、33号线，真正意义上通过地铁实现广佛同城，妥妥的大project。

但理想是美好，现实很骨感，佛山地铁修建之缓慢，大家有目共睹。

佛山虽贵为首个拥有地铁的地级市，不过近20年以来，全线贯通的只有1号线和七号线西延段。

2号线只通了一半，甚至连综合验收都没完成，以试运营的方式在跑，3号线也还没全线贯通。

对于多条在建地铁线，佛山地铁4号线肯定是稳的。

作为佛山市第二期建设规划获批后首条开工建设的线路，正在稳步推进中。截至2025年6月，一期工程已有8座车站封顶，2个盾构区间双线贯通。

而处于规划研究阶段的线路，比如佛山地铁6号线，佛山7号线以及11号线及后续远期线路等等，都存在“放缓甚至搁置”的可能。

这些线路普遍特点是：通车年份遥远，线路跨区多，投资体量大。

要知道，地铁工程这类大基建，长途跨越极其漫长的距离，全都需要财政的持续高额投入，工期漫长，但是回报非常低。

“佛联邦”被诟病已久，5个新城区加上21个新镇区，有些区和镇愿意推进地铁工程，就推进一下，有些区镇懒得动，于是连征地都不启动。

03.

“手无寸铁”

这三个板块要凉？

对于佛山楼市而言，这不仅仅是几条线路的缓建或砍掉，这是一场关于城市价值的根本性重估。

特别是对于那些透支了未来5年甚至10年地铁预期的板块，一场价值回归的风暴正在酝酿。

要知道在过去十年，佛山楼市最大的信仰是什么？

不是江景，更不是学位，而是“广佛同城”背景下的地铁规划。

只要有一张画在纸上的地铁线路图，荒地也能卖出旺地价，远郊能卖出核心价。

佛山街坊们对“撸铁”普遍，有着强烈的需求，这一次无疑将直接击碎了无数购房者的幻想。

1）大沥板块

作为2024镇域经济全国第6名，中国铝材第一镇，大沥这些年牢牢接住了千灯湖北延这一波富贵流量。

产业招商，活力全开，引入超千万元项目31个。其中，超10亿元产业项目4个，超亿元产业项目10个，已动工建设项目15个。

外加8所中小学、幼儿园正式开学，5所中小学扩建竣工，新增优质学位7665个。

常住人口达到80万人，属于佛山当之无愧的人口大镇。

但就是这样大沥，依旧没能开通一条地铁线。

规划有6条地铁线路，包括佛山5、6、8、10号线以及广州19、28号线，相当密集，目前只是未兑现的超级大饼。

没有地铁，始终是大沥的心结，也是板块内，包括保利中央公馆，建发灯湖天峯和灯湖缦云等等在内楼盘的意难平。

2）平洲板块

有人说，平洲最大的败笔是没有地铁。

规划中的4条地铁线，佛山7号线、10号线、广州10号线南延线以及广州19号线南延线，肯可能最终都是饼。

平洲在桂城的腰部位置，三山的产业基础基本稳固，桂城还想要进一步发展，平洲是不二之选，况且现在的平洲，很能“造”，十几年前是工业制造，实力强劲。

再加上平洲本是佛山最典型的“近广价值洼地”。短距离即可到达广州南站、番禺板块，承接的刚需广州客非常多，要吸纳候鸟的购买力，地铁必不可少。

2023年平洲均价34799元/㎡，佛山第一梯队。

如今二手市场直接腰斩。

3）奇槎板块

奇槎作为佛山“城市升级样板”之一，规划高端，项目新，居住环境好，产业投入大，原本被认为是佛山未来的新中心之一。

但同样缺乏自身轨道覆盖，一直预期依赖未来轨道规划来完成价值兑现。

现在新规落地后，奇槎的交通短板将更难在短期内补齐，对板块房价形成两方面影响：

一方面是刚需项目未来涨幅空间受限，另一方面则是新入市项目在定价策略上会趋于保守。

奇槎的长线价值依旧，但短线市场的“预期溢价”将明显下调。