中央经济工作会议开了，房地产还要继续“磨底”

岁末年初的经济领域的压轴大事如期而至，房地产业又到了思索寻找来年出路的时刻。12月10~11日，中央经济工作会议在北京举行，来年经济工作的重点由此明晰。

看过会议公报，有一段话给我们留下了很深的印象：必须坚持投资于物和投资于人紧密结合，必须以苦练内功来应对外部挑战——这句话虽然不是针对房地产说的，但十分适用于房地产。从公报内容看，房地产来年会趋于稳定，但对于整个行业而言，“磨底”还会继续。

从房地产政策大方向的表述上看，与2024年的中央经济工作会议公报的内容大体一致。比如，2024年的公报说要“合理控制新增房地产用地供应”，2025年的公报说要“因城施策控增量”；2024年的公报说要“盘活存量用地”、 “推进处置存量商品房工作”，2025年的公报说“去库存”等等，没有大方向上的变动，表述上更概括了。

这说明，房地产政策的主线仍然不会变。仍然是围绕“稳定市场”、“去化库存”、“优化供给”做文章。相比于2024年的会议公报，有一点不同值得注意。2025年的会议公报中，“优供给”这三个字，是新出现的词汇。初看时，我们还把它理解成了“好房子”，但很快就发现不对，因为紧跟着在后面的会议公报里，专门写了一句“有序推动‘好房子’建设”。显然，“优供给”不是专指好房子这个“优质供给”。

此外，还要注意，在好房子前面加上了“有序推动”这个前置表述，这也值得玩味。

“优供给”的出现，是和“控增量”、“去库存”并列，后面紧跟着“鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等”。这说明，这个优供给，很大一部分的意义在于市场层面，而非仅仅是产品层面。

这让我们想到了很多市场一线的情况，同一个区域，老项目还没去化完，同区域就有新增土地入市，形成了增量供应，而且房价、地价下行，新地块楼面价就比老项目地价便宜不少，规划条件还更为宽松，不仅增加市场中的存量房源，而且还在产品、价格上都形成代差，老项目只能降价快跑，但是，如今市场，越降价，购房人越不敢买，总觉得更便宜、更好的永远在后面等着，于是就彻底“坐实”了房价继续下跌的预期。

你不买，我不买，以后别墅看大海。

显然，这与中央明确的“止跌回稳”总基调、总目标都不符。所以，要“控增量”，只控增量还不够，还要优化供给，不能不顾市场的供地、供房，要从供给一端注意到市场供需关系的平衡和市场的总体稳定，这才叫优化。

基层政府有基层政府的难，开支很多，结构转型升级，不过，卖地收入仍然是重要的财政来源。所以，虽然懂得存量增加给市场带来的压力，但很多基层政府还是选择继续卖地。来年，中央的精神已明确，“优化供给”的要求已经提出，地方政府、基层政府还是要从中长期出发，优化自己的卖地节奏，给市场更多时间和空间去去化已有存量。

很久之前我们就写过文章，建议把卖地节奏与同区域内的存量去化进度挂钩，通过这种机制，避免存量出不清带来的价格绞杀。今年会议公报中，在“控增量”、“去库存”、“优供给”前面直接关联上了“因城施策”，说明是时候推动这种尝试与探索了。

这种机制，短期对市场有利，中长期对政府卖地也有利。毕竟在一个价格绞杀，新旧混战的市场，即便有好地，也卖不出好价，地方政府、基层政府也就会受到损失。

今年的会议公报，还有一处变化不容忽视，就是“城市更新”的位置大幅前提了。2024年的公报中，“加力实施城中村和危旧房改造”是放在房地产一段中写的，房地产则是工作部署的第五方面。2025年，城市更新从房地产部分“拿了出来”，放在了工作部署的第一方面。

2025年的会议公报，消费和投资是放在一起写的，放在第一段。高质量推进城市更新的前一句，有效激发民间投资活力。两相对比，地位已经完全不同。2024年，城中村和危旧房改造是作为房地产领域的一项政策工具，2025年，城市更新变成了“投资拉动”的工具，地位、力度都升了好几个维度。

这正好对应上了今年公报中开宗明义的一句话：通过实践，我们对做好新形势下经济工作又有了新的认识和体会，必须充分挖掘经济潜能——城市更新，就是对这种潜能的“挖掘”，而且，这是新认识、新体会，理应也有新思路、新政策配套支持。

今年下半年以来，受房地产投资疲软的拖累，我国固定资产投资增长持续承受压力，还在几个月份出现的负增长。这是必须要解决的问题，房地产投资一时半会儿不可能迅速恢复，那么，就需要有一个新的投资去向，国家资本带动民间资本投资，稳住固定资产投资的大局、大势。

现在看，城市更新一下子跳到了第一部分，在一定程度上说明成了被选中的新方向。相比于城中村、危房改造，城市更新范围更广，内涵更多，空间也更大。旧街区改造是城市更新，原拆原建也是城市更新，还有更多模式、业务都可以纳入到城市更新的范畴以来，带动投资理论上可期，也算是房地产的一个替代性的出路。

地位提高了，配套政策支持的力度一定会大。今年年底，城市更新纳入REITs的政策，应该只是前奏。在规划计容、改建治理、金融配套等方面，应该还有具体的支持性政策出台。政府施政的意图比较明显，就是希望政府资本、政策支持发挥带动、杠杆作用，促使更多社会资本向城市更新领域投资。经济大局受益，居民生活改善，城市功能完善，久久为功，一举三赢。

当然，党中央指出了方向，还需要各方努力尝试、创新才能达到这样的良好局面。毕竟城市更新是“存量的饭”，怎么吃好，怎么把这块蛋糕做大，怎么解决现有政策、治理的难点、痛点制约，需要智慧。

至于货币政策，财政政策等等，这些都是老生常谈了，大基调没有变，继续实施更加积极的财政政策、继续实施适度宽松的货币政策，都是“继续”。值得注意之处在于，把”物价合理回升”的位置也大幅前提了。2024年的会议公报里，物价合理回升出现在比较靠后的总结部分中。在开篇开宗明义的部分中，使用的是“物价总体稳定”这个表述。

到了2025年的公报中，“物价合理回升”提前到了开宗明义的部分中，替代了去年的“物价总体稳定”的说法。这也从一个侧面说明，可以期待宏观政策的力度更大，更精准，更具针对性。

我们还抱有期望的是“制定实施城乡居民增收计划”，这是去年公报中没有的内容，而且使用恶劣制定、实施这个说法，如果居民实现增收，对房地产毫无疑问是一个天大的好消息。

总体来说，这份会议公报，有关房地产的大政策方向，还是延续。着力“稳定”的过程中，继续“磨底”应该仍是地产行业与市场的主基调。“磨底”毫无疑问是痛苦的，但这正好对应上了公报中给我们留下深刻印象的那句话：必须坚持投资于物和投资于人紧密结合，必须以苦练内功来应对外部挑战。

这句话写得太好了，对于中国经济这艘大船是如此，对于这艘大船的重要引擎，房地产更是如此。除此之外，别无他法。

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