小产权房买卖合同被判无效，业主成功追回全部房款及利息｜北京房产律师

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

2009年，王建国、李秀芬夫妇先后与甲公司签订三份《房屋买卖合同》，购买位于北京郊区的一号、二号、三号房屋，总价款共计618,096元，并一次性付清全部房款。然而，房屋交付后多年，二人始终未能取得不动产权证书。

经调查发现，甲公司开发的该小区未取得土地使用权证、建设工程规划许可证，亦未办理商品房预售许可，所售房屋属于典型的“小产权房”。

因无法实现产权登记，王建国、李秀芬于多年后向法院起诉，请求：

确认三份房屋买卖合同无效；

判令甲公司退还全部购房款618,096元及相应利息（自付款日起算，按银行贷款利率计算）。

甲公司辩称：

同意合同无效；

但主张其中一套房屋实际售价为20万元（大写“贰拾万”），总房款应为608,096元；

合同无效属双方过错，不应支付利息；

即便支付利息，也应从起诉之日起算，且原告主张已超诉讼时效。

二、裁判结果

法院判决如下：

三份《房屋买卖合同》无效；

甲公司于判决生效后十日内退还购房款618,096元；

同时支付利息497,569元（截至2025年1月15日），此后利息按LPR继续计算至实际付清之日。

法院全额支持原告主张，认定房款金额无误，并明确：合同无效后，开发商长期占用购房款，应赔偿资金占用期间的利息损失。

三、法院说理

未取得预售许可，买卖合同依法无效

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，未取得商品房预售许可证而订立的买卖合同，应认定无效。本案中，甲公司自始未取得任何合法开发手续，合同当然无效。

购房款金额以合同与收据一致为准

虽然甲公司主张某套房屋“大写为贰拾万”，但合同与收据的小写金额均为210,515元，且同户型房屋售价相同，法院采信原告主张，认定总房款为618,096元。

合同无效后，开发商应返还本金并赔偿利息损失

根据《合同法》第五十八条（现《民法典》第157条），合同无效后，因该合同取得的财产应当返还；有过错方应赔偿对方损失。

本案中，甲公司作为专业开发商，明知无开发资质仍对外销售，过错明显更大。其长期占用购房款近16年，客观上造成原告资金损失，应支付自付款之日起的利息。

利息主张未超诉讼时效

合同被确认无效后，返还请求权才真正产生。原告在确认合同无效的同时主张返还及利息，未超过法定诉讼时效。

四、律师提示

小产权房买卖风险极高，合同大概率无效

未取得“五证”（尤其预售许可证）的房屋，无论是否实际交付，买卖合同均属无效，无法获得法律保护。

合同无效≠只能退本金

很多人误以为“合同无效就各退东西”，但司法实践普遍认为：开发商作为过错方，应赔偿购房者资金占用利息，通常从付款日起算。

利息可主张十余年，不必然受诉讼时效限制

返还请求权自合同被确认无效时起算，并非从付款日开始计算时效。只要在合理期限内起诉，多年利息仍可获支持。

保留付款凭证至关重要

本案中，原告凭借合同+收据形成完整证据链，成功锁定房款金额。若仅有转账记录或白条，可能面临举证困难。

即使买多套、无购房资格，也不影响退款权利

虽然购房者可能存在“明知是小产权仍购买”的过失，但开发商违法销售是主因，法院通常仍会支持退款及部分利息。

本文由北京房产律师靳双权团队整理。提醒广大购房者：切勿贪图便宜购买无证房屋。一旦陷入“小产权”困局，虽可主张退款，但维权周期长、执行难度大。如已遭遇类似情况，建议尽早咨询专业律师，通过诉讼确认合同无效、追回本金及利息，最大限度减少损失。