法院查封已售车位，买家提起执行异议之诉成功解封｜北京房地产律师

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

2016年12月，李女士与甲置业公司签订《北京市商品房预售合同》，购买其开发的一号车位，总价19万元。合同约定车位应于2016年6月30日前交付（注：签约时间晚于交付日，属补签性质）。

李女士于2016年10月及12月分两笔付清全款，甲置业公司出具收据及增值税发票。此后，该车位一直由李女士实际使用至今，并缴纳物业及停车管理费用。

然而，因甲置业公司与他人存在工程款纠纷，法院在执行程序中于2024年7月查封了登记在其名下的一号车位。李女士提出执行异议，主张车位已归其所有，但被法院以“未办理过户”为由驳回（B号执行裁定）。

李女士遂提起案外人执行异议之诉，请求：不得执行该车位。

甲置业公司及申请执行人陈某均未出庭答辩。

二、裁判结果

法院判决：

不得执行位于通州区某项目地下车库一号车位。

即：该车位虽仍登记在甲置业公司名下，但不得作为其财产用于偿还债务。

三、法院说理

法院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条，认定李女士符合全部四个要件：

查封前已签订合法有效合同

虽然预售合同未加盖公章且无签署日期，但结合付款时间（2016年）、发票、收据及物业证明，可确认合同真实存在，且签订于2024年查封之前。

查封前已合法占有使用

李女士自2016年起持续使用车位，有缴费记录及物业证明佐证，构成“合法占有”。

已支付全部价款

19万元购车位款已全额支付，有银行流水、收据、发票形成完整证据链。

未过户非因自身原因

李女士多次要求办理网签及过户，但甲置业公司始终推脱未办。法院采信其主张，认定过错在开发商，不在买受人。

综上，李女士对车位享有足以排除强制执行的民事权益，其诉求应予支持。

四、律师提示

买了车位≠拥有产权，但可对抗法院执行

即使未过户，只要满足“合同+付款+占有+非自身原因未过户”四条件，法院不得将车位用于开发商还债。这是法律对真实购房者的特殊保护。

付款凭证比合同盖章更重要

本案合同无公章，但因有转账记录、发票、收据、物业证明等多维度证据，法院仍认可交易真实性。务必保留所有付款和使用痕迹。

长期占有是关键证据

“从2016年用到现在”不是一句空话——需提供历年停车费、物业费、水电记录等。若仅签合同未使用，可能败诉。

主动催办过户能免责

李女士胜诉的重要原因是“曾多次要求网签”。建议购房者每年书面催告一次（微信、邮件、函件均可），避免被认定“怠于行使权利”。

发现车位被查封，立即提执行异议

执行异议需在查封后15日内提出，逾期将丧失救济机会。如被驳回，15日内必须起诉（执行异议之诉），否则视为放弃。

本文由北京房产律师靳双权团队整理。提醒广大车位买家：开发商资金链断裂时，未过户资产极易被查封。但只要您付了钱、用了房、留了证、催过办，法律依然站在您这边。切勿因“没产证”就放弃维权！