上海九大动迁基地，谁最保值？

2009年上海规划建设了六大保障性住房基地，专门用来安置市区动迁人员：顾村、江桥、泗泾、浦锦、周浦、曹路。

同时浦东近郊位置还建设了康桥东四高、航头鹤沙航城两大成片动迁住宅社区，另外佘山北部近些年来还新建了佘北家园动迁大居。

我们对上海近郊这九大动迁基地作一个最新数据梳理，它们的房价相较三四年前都怎么样了？

哪个动迁基地最保值？对我们购房有什么启示？

最不保值：松江佘北家园、泗泾动迁基地

松江的佘北家园、泗泾平均分别跌了52.18%、48.38%，成了最不保值的动迁基地：

佘北家园的动迁房原本就便宜，带电梯、房龄还新，2021年首次解禁入市仅卖3万+元/m²。

没想到现在越来越便宜了，跌到了1.4-1.7万元/m²，直接腰斩了，非常不保值！

佘北动迁基地

佘北动迁房供应量太大了，而且还在加大供应，供求失衡影响了价格体系。

在市场上行时，大家能一起涨价，但下行时高度同质化的产品与价格会互相挤压，越来越卖不上价。

佘北家园动迁大居总规划面积7.03平方公里，住宅供应量370万方，规划小区46个，规划人口12.5万人。

目前已建成交付的小区有38个，导入人口7万左右。

也就是说，佘北家园未来还会新建8个小区，再导入5.5万人，后面解禁的房源会更多。

佘北家园的轨交、商业、医疗、教育配套和产业都是短板，没有资源来支撑，房子很难保值。

佘北家园距离最近的9号线佘山地铁站在3.4公里左右，坐地铁很不方便：

去年6月底佘山·旭辉里商业后板块的商业短板有所弥补。

但这是一个社区型商业并不高端，而且处在板块南部，对于中北部的老年人来说过来逛有点远。

佘北家园是新开发的社区，沿街店铺都很少，娱乐设施也缺乏，冷冷清清，缺少市井的烟火气息。

正在改扩建、计划明年投用的复旦大学附属中山医院佘山院区远在天马社区，佘北居民过去并不方便。

佘北家园的教育资源也薄弱，各种配套短板明显，距离市区也远，很难吸引市区外溢的购买力。

受佘北家园动迁房集体解禁影响，超高的性价比也冲击了泗泾动迁房，泗泾跌幅也大、不保值。

相较佘北家园，泗泾动迁房靠近地铁有出行优势，首先截胡了市区外溢购买力，跌幅更少一些。

不过漕河泾部分产业转移到了徐汇滨江，来自上游的购买力外溢对泗泾减弱了。

佘北家园、泗泾周边产业薄弱，而且所在的松江大区内部产业正在转型，购买力同时在从内部减弱。

另外再从市区外溢、松江本地置业链条来看，泗泾、佘北都处在置业链最末端。

泗泾、佘北是市区外溢链的最末端；松江本地人改善会买到新城，不太认可以外来人口为主的动迁基地。

所以泗泾、佘北的地位很尴尬，多种原因使得这里的动迁房非常不保值。

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上海近郊的顾村、鹤沙航城、康桥东四高动迁基地都跌了45%左右，处在跌幅第二梯队，也都不保值：

提到顾村，大家都被它的双轨交+大公园+三甲医院+大商业综合体吸引住了。

顾村属于上海2035的主城区规划，配套和环境确实做得不错，很宜居。

但就是这里的房子不保值，跌了44.57%！

而且2020-2022年这波行情顾村的房价没涨多少，是跑输大盘的，板块属于涨少跌多的类型。

以好日子大家园B区为例，2020年成交均价3.8万元/m²，到高点的4.7万元/m²只涨了23.7%。

顾村的问题比较大，使得这里的房产很不保值。

顾村的动迁体量同样很大，处在上海北向置业链的末端，离产业区太远，对房价的支撑较为薄弱。

好日子大家园、菊泉新城、馨佳园等都是顾村超大体量的动迁小区，开发得非常密集。

好日子大家园共分为ABCD四个区，东西绵延1.6公里，仅仅是一条菊太路就为它开了5个路口：

整个好日子大家园7182户，居住人口2-3万人，体量非常庞大。

小区体量太大，二手房挂牌比较多，就存在互相压价的现象，业主为了出货只能杀价格。

7号线、15号线堪称两条北上海置业鄙视链，顾村上游的上大、桃浦、大华、万里、长寿路等板块都把市区的外溢优先截胡了，留给顾村的购买力不多。

并且顾村还有下游更便宜的罗店板块，稀释了顾村的客群。

7号线只要多坐几站，就到了美兰湖边，片区房龄更新的动迁房仅2万元/m²左右，性价比优势更大。

顾村虽然轨交发达，外环外少有的双轨交板块，但是与产业区的连接太远了。

从顾村公园坐地铁到静安寺、漕河泾分别要14站和17站，每天通勤要很长时间。

顾村离宝山重点打造的滨江、大吴淞、南大智慧城都很远。

而且整个上海北区的产业都比较弱，形成的购买力不强，对房价的支撑不大。

上海产业在向南发展，三大产业先导区张江、大零号湾、临港都在南部，北部相对式微。

跟宝山顾村没怎么涨却跌幅较大不同，浦东航头鹤沙航城、康桥东四高可是大涨过，属于涨多跌多类型。

以康桥宝邸、鹤沙航城东茗苑为例，2020-2022年分别涨了38%、36%，涨幅明显高于顾村。

虽然大家跌幅一样，但跟顾村相比，航头鹤沙航城、康桥东四高更加保值。

上海也有很多板块涨多跌少，相对具有保值属性，航头、康桥这么不保值也在于板块本身的原因。

航头处在浦东跟闵行交界的地方，距离上海城区实在太远，是市区南向外溢和城市化的边缘地带。

康桥以工业区为主，城市界面、环境和配套不如人意，适合特定需求的客群购买。

并且东四高、鹤沙航城分别依赖通勤的11号线、16号线都不是连接浦东主要产业区的动脉线路，对产业客群的吸引力有限。

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上海的江桥、浦锦、三林南芦恒路、曹路处在跌幅第三梯队：41%左右，是比较中相对保值的动迁基地：

这些动迁基地其实跌幅也大，有的板块缺陷也明显，但不至于像其它板块那样腰斩。

它们距离市区或产业区都较近，通勤有一定优势，能吸引市区外溢的购买力，房价形成的支撑强一点。

比如江桥有13、14号线两条地铁直通市区，嘉闵线开通后去虹桥枢纽也方便。

江桥的动迁房成交均价仅3.1万元/m²，适合不在意飞机噪声、环境能忍受、想要性价比和市区通勤近的部分刚需客群购买。

三林南芦恒路、浦锦8号线一线牵，也是距离市区非常近的动迁基地。

其中芦恒路2站即达前滩，旁边2公里处还有三林南枢纽，去虹桥、浦东机场都方便。

花个3.8万元/m²左右在芦恒路买2012年前后建造的次新电梯动迁房，既通勤方便，还有性价比：

绿波家园、盛世南苑成交行情

相较芦恒路普遍30层左右的电梯动迁房，浦锦以低密、小高层占据了更大的优势。

浦锦的居住环境非常好，绿化率超高，配套还好，动迁房的性价比也更高，成交均价仅3.3万元/m²。

得益于“一城九镇”的规划，给浦锦留下了低密和“意式”的产品与社区环境；

同时又得益于世博动迁，给浦锦导入了三甲医院和优良XQ，让板块越来越宜居。

芦恒路、浦锦都是浦东浦西兼顾的板块，可以吸收到双向的外溢购买力。

曹路通过9号线与金桥紧密相连，是很多打工人的上海第二家园。曹路之于金桥，就好比唐镇之于张江。

不过金桥的产业不如张江那么强，曹路的环境和配套也不如唐镇好，曹路只适合金桥部分产业客群购买。

如有江桥/浦锦/三林/曹路置业需求

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周浦&南四高动迁基地在九大动迁基地中相对最保值，平均只跌了36.3%：

周浦原先属于南汇的郊区，只是承载一个底层的动迁基地职能。

但是并给浦东后周浦的地位发生了变化，从郊区乡镇转变为浦东新区地理与发展轴心上的关键节点。

周浦不像其它动迁基地那样沦为简单的睡城，被纳入张江科学城南扩范围后，导入了很多产业。

周浦直接承接了张江高能级的医疗产业外溢，建设了国际医学园区（“张江基因岛”）等高端产业集群。

同时周浦东CBD也在加紧规划，落地后会给区域的产业能级、城市界面和居住人口层次都带来升级。

以后浦东只剩下三个地方还能打，一个是陆家嘴，一个是张江，一个是临港。

而周浦恰巧处在”陆家嘴-张江-临港“发展轴线上的C位，战略位置非常重要。

周浦比康桥离主城区更远，但却更保值，也在于周浦的配套和居住环境更好，有一个人文底蕴在。

周浦老早就有“小上海”“浦东十八镇，周浦第一镇”之称。

周浦自古繁华，不是从动迁基地发展而来，很早就形成了自己的发展体系。

这是因为周浦处在咸塘港、周浦塘、三林塘港等水系的交汇处，在陆路不便的古代成为至关重要的物资集散码头和商贸枢纽。

各地货物在此转运，使周浦自明清起就商贾云集、市井繁荣，积累了深厚的商业传统和城镇底蕴。

这样周浦作为区域集散中心经历了数百年，为现代化发展奠定了扎实的人口、商业和文化基础。

后来动迁居民和张江产业的导入，以及地铁、商场的修建，只是给它锦上添花，让区域发展更为成熟。

周浦万达是继五角场万达之后，上海开业的第二座万达广场，时间非常早，在2009年，当时王老板亲自过来致辞：

相较工业区底色比较浓重的康桥，周浦在配套环境和城市界面上更好，对张江客群的置业吸引力更大。

康桥居民逛商场甚至要倒坐地铁到周浦万达。

至此，上海九大动迁基地谁最保值，胜负已分！

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