上海
最近团队集体调研新房，发现产品发生了很大变化——横厅竟然成了新房标准答案。
横厅的优点缺点是什么？适合什么家庭？
提出横厅概念，是因为之前都是“竖厅”。
过去主流户型都像下面这样，餐厅朝北，客厅朝南，开间3-4米，进深较大。
很多人嫌弃过道浪费面积，当时也有很多飞机户型。
餐厅、客厅位置没变。
现在的新房不这样了，越来越多的楼盘把厅“横过来”。
比如大华静安年华123平户型，中环铂樾110平户型，大华·公园柏翠101平户型。
大华静安年华B1户型
中环铂樾B1户型
公园柏翠101平户型
横厅最大的特点就是视野好，那么大的窗子，看出去肯定漂亮。
那么大的开间，看起来肯定阔气。
大华静安年华样板间
横厅这么漂亮，为什么之前的楼盘不做？
到底发生了什么事情，刺激开发商拼命的做横厅？
之前不做横厅不是技术问题，20年前就做得出来。
比如古北瑞仕花园，2004年上市，229平就做了横厅设计。
2009年中粮海景壹号、浦东星河湾上市，也都做了大横厅。后来的云锦东方也做了横厅。
中粮海景壹号363平
星河湾589平
对，之前的横厅主要出现在顶豪，普通小区非常少见。
能找到的最小户型，可能就是万科翡翠公园149平，在当时也不算小。
万科翡翠公园149平
豪宅做横厅、普宅做竖厅，是当时综合客户偏好形成的共识。
横厅的优势是视野好、空间开阔，属于享受型设计。
中粮海景壹号、滨江凯旋门一线江景，横厅能把优势发挥到最大。
古北当时是上海顶流富人区，肯定也要跟普通小区拉开差距。
横厅的缺点也很明显，长长的过道是面积浪费，利用率不高。
你不可能在过道上摆家具。
有些户型因为过道切割，餐厅很小，不实用。
而且很难做动静分区，比如万科翡翠公园149平，功能间都围绕客餐厅。
这样孩子多了，客厅打闹，家长懒觉都睡不了。
老公熬夜看球，也影响孩子睡觉。
厨房、客卫、客餐厅集中到一起，动线也很混乱。
像下面这个户型，两个次卧去卫生间都要经过客餐厅，家里来亲戚了内向的小朋友都不敢上厕所。
传统的户型中，动静分区户型有过道，但是私密性好。
飞机户型没过道，利用率高，但是私密性差。
横厅户型结合了两个户型的缺点，利用率低又没私密性，所以当时大家不爱用。
豪宅无所谓，即使有大横厅，私密性也很好。
你看看下面这户型，你在客厅打麻将，完全不影响我卧室午休。
200平起，也不在意浪费这点过道，过道切割了餐厅面积也足够了。
过去的共识是，大户型适合做横厅，基础的功能性、私密性我都有了，搞个横厅提升逼格、提升景观。
130、140平的改善户型，适合做动静分区，人口多需要功能划分。
80-100平的刚需，适合做飞机户型，把利用率做到极致。
像下面这个100平的。
上海哪些房子还要暴跌？
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房地产一直很卷，户型上不断推陈出新。
2016年青浦新城盛世、嘉定龙湖天璞都推出了四开间朝南，终结了这个游戏。
新城盛世113平
龙湖天璞117平
上海客户最在意的是通风、采光，上面这个户型做到了极致。
南北通透，极致通风。功能间全部朝南，极致采光。
你说还怎么卷？
汽车行业也面临过这个问题，外资车企垄断了部分技术，我们怎么突破？
把豪车上的冰箱彩电大沙发下放到了几十万的车型，跨级别打击。
房地产也一样，只有把豪宅设计下放到普通住宅，才能跟二手房拉开差距。
会所、泳池、健身房、瑜伽室、棋牌室、酒店式大堂、智能门禁、精装地库、一梯一户、金属铝板、干挂石材、美诺、嘉格纳等等，全下放到刚需小区。
豪宅专属的横厅，当然也要下放。
有些小区没办法做横厅，样板间也要做成横厅，比如保利都汇和煦。
其实这就是传统的飞机户型，但是进深不够，餐厅很尴尬。
要这样做样板间，卖相极差。
索性把一个次卧敲掉，放个钢琴，这样看过去跟别墅一样。
视觉冲击力很强，谁看谁心动，这哪是房子，这简直就是美好生活样板。
女孩子弹弹钢琴写写书法，男孩子打打游戏，阳台外面还能养养花。
有些女孩子一冲动就付定金了。
唯一的问题是，四房成了三房，三房成了两房。
唯一的问题是，交房后还是要回归生活，有几个人保持着弹钢琴的习惯？
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环二怎么看待这次创新？
必须承认的是，这次创新完全是营销主导的，而不是需求。
核心目的是提高卖相，拉开跟二手房的差距。
如果普通家庭特别需要横厅，20年前就可以大量供应。
对于买房人，还是要结合家庭情况。
三代同堂选一个120平的横厅，功能间分布不合理，生活很不方便。
视野再好，看几次也腻了。
家里人口没那么多，预算不高还要享受，横厅也不是不行。
另外就是要看产品，130平以上户型，横厅能发挥价值。
100平小三房做横厅，你会发现非常鸡肋。
比如下面这个101平的，勉强做了横厅，客厅5.3米开间，看起来很大。
实际上餐厅只能摆在客厅后面，餐厅开间占了至少2米，客厅就剩3.3米。
你沙发还怎么摆？
横厅的另一个小问题是，窗玻比大，朝西的户型西晒严重，冬天保温也差。
当然舍得开空调、地暖，不会太难受。
连开空调都抠抠搜搜的，就不太合适了。
其他方面创新也一样，要看基础功能能不能满足。
基础功能都满足不了，你还谈什么享受。
豪宅的很多设计都可以下放到刚需户型，唯独面积、地段下放不了。
富人的很多习惯中产都可以模仿，买个很贵的包包，0首付提辆宝马X5，这些都可以理解。
但是不要影响到必要支出，连肉都不舍得吃，买包包就没意义了。
跟现在的汽车行业一样，能保证行驶安全、质量稳定，冰箱彩电大沙发谁都喜欢。
如果保证不了，那先别谈享受。
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