村民增收，人才安居，政府提效！广州南沙“认购+统租”模式破解城中村改造难题

“盘活存量资产”和“完善租购并举住房体系”。

吕颖雅/发自广州

近年来，广州南沙以机制创新为抓手，持续加快城市更新与城中村改造步伐。作为南沙城市更新的深度参与者，广州南沙开发建设集团有限公司（以下简称“南沙开建”）在多个更新项目中承担了关键角，率先探索出一批具有示范意义的新模式、新路径。

随着重点项目陆续落地，“南沙经验”如何形成、模式如何复制推广，也随之成为行业关注焦点。本次采访中，我们将围绕公司在城市更新中的定位、机制探索及项目进展进行深入交流。

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中国房地产报：南沙开建在资金筹集、安置房供给、政策落地等方面承担了哪些关键任务？这些经验如何逐步形成可推广的“南沙样本”？

南沙开建：我们构建了“三位一体”的系统性解决方案。

在资金端，高效盘活并充分使用城中村改造专项借款及中央财政补助资金，确保政策红利精准、高效地直达项目建设；同时，主动加强与相关部门及政策性银行的沟通对接，积极探索符合政策要求的专项债券、新型政策性金融工具等创新融资方式，为改造项目提供长期稳定的资金基础。

在安置端，坚持“安置先行、品质护航”，率先大规模试点“存量商品房安置”模式。首期约2100套优质商品房（如科苑壹号、晴海岸等项目）作为安置房，实现“签约即收楼，最快16天拿证”，解决了传统安置周期长、安居品质的痛点。同时推出博筑花园、凤筑水岸、新筑花园、首筑花园等商品房将用于政府统征安置，并陆续开展选房分房工作。

在政策端，率先落地了“依法征收、净地出让”的改造流程，确保了项目的合法性与经济可行性。

这些实践凝聚成“南沙样本”的核心：政府主导、市场运作、安置优先、运营前置，为大湾区其他城市提供了经实践验证的方法。

村民签约现场

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中国房地产报：目前南沙开建集团主要参与的城市更新项目有哪些？各项目的推进情况如何？

南沙开建：集团正全力推进南横村、大涌村（上下街）等城中村改造项目，展现了我们的推进速度与创新模式。

大涌村（上下街）改造项目：2025年7月30日，项目实现“全面清零”，签约率达100%，成为南沙区首个在“依法征收、净地出让”模式下全面清零的村。自5月启动拆除以来，采用机械化“集中拆卸”模式，单周拆卸曾达120栋房屋，为后续土地整理和出让打下坚实基础，高效、环保且安全，体现了集团的专业管理和集约化执行能力。

南横村改造项目：截至2025年11月25日，已通过“存量商品房安置”模式安置超400套房源。主要安置房科苑壹号项目已陆续交付，并同步办理不动产权证，让村民切实感受到即时获得感，增强了信任与合作意愿。

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中国房地产报：为何选择率先在城市更新中推出“认购+统租”模式？能详细介绍该模式的设计逻辑和运作方式吗？

南沙开建：推出该模式是为了破解“村民资产闲置”与“社会人才住房需求”并行的结构性矛盾，也响应“十五五”规划关于“盘活存量资产”和“完善租购并举住房体系”的具体举措。

模式核心是构建“村民-政府-人才-企业”四方共赢闭环：村民可在获得安置房产权的同时增加稳定财产性收入；政府和社会可快速提供优质租赁住房，助力南沙区人才引进；集团公司可从一次性开发商转变为长期资产运营者，获得持续现金流。

运作方式为全流程闭环：

村民自愿认购与统租：村民可将部分或全部安置房以特定价格委托集团公司运营管理。

运营商标准化升级：公司下属运营商对回收房源统一设计装修，达到高品质人才公寓标准。

面向人才配租：将房源纳入南沙人才住房体系，面向产业人才和青年专家配租，租金低于市场水平。

村民收益与保障：运营商负责运营维护，并按合同支付稳定租金，同时为租住人才提供优质社区服务。

人才房实景图

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中国房地产报：作为新模式首个落地的项目，科苑壹号如何在村民、政府与人才三方之间实现平衡？推进过程中遇到了哪些主要挑战？

南沙开建：科苑壹号是“认购+统租”模式的试验田，也是检验平衡能力的试金石。

在三方平衡上，村民可用安置面积置换自住房，或通过剩余安置面积置换其他房源并出租给集团公司下属运营平台，每月获得稳定租金，无需操心维护和招租，实现资产最优配置；政府获得大量稳定人才公寓，支持招商引资和人才引进；人才可低于市场价入住高品质社区，减轻生活压力，增强归属感。

推进中主要面临两方面挑战。一是观念转变，部分村民起初对模式存疑，担心收益不稳或权益受损，集团通过参观、宣讲和透明合约逐步建立信任。二是政策衔接，存量商品房作为安置房，在税收优惠和产权登记等方面曾遇到难题，集团与区政府各部门通过“一事一议”的方式，打通政策落地的最后一公里。

科苑壹号实景图

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中国房地产报：在更新实践中，南沙开建集团的角色如何从“建设者”延伸到“运营者”“服务者”？

南沙开建：集团顺应城市发展，从“盖房子”转向“造社区、营生态”。集团不仅负责日常服务，还统筹商业街区运营、停车管理和公共设施维护，保持社区活力。社区配备50米国际标准泳池、儿童乐园、530米氧气跑道和全龄活动空间，并通过人才联谊、培训等活动提升互动与归属，真正从空间建设走向生态运营，践行“服务者”角色。

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中国房地产报：南沙开建如何理解“建设年轻的城、年轻人的城”？在住宅产品、城市配套与社区氛围打造上，有哪些具体落地举措？

南沙开建：“年轻的城”意味着活力、开放与韧性；“年轻人的城”强调包容、成长与归属感。

产品上，我们既推出小户型精品公寓，也提供86~166平方米三房、四房等多种户型；配套上，在学校等基础设施之外，打造开放街区、滨水跑道、共享健身房、书吧等多元生活场景；社区氛围上，联动团委、街道、青年夜校等开展剧本杀、网球、街舞、太极拳等活动，让年轻人从“住客”变成“玩家”，扎根南沙，共建共享“年轻的城”。