真实房价，已跌回到哪一年了？

本轮房价下跌的跌幅远超预期，这已经基本达成共识了。

即便是房价相对抗跌的北京、上海，总体跌幅也超过了 30%。

而部分能级较低或泡沫较大的城市，房价总体跌了 60% 到 70%。

总体来看，放眼全球，此次我国房价泡沫破灭后的跌幅，已经超过了大部分国际案例。

国际上房价跌幅最大的是日本，总体下跌了 70% 左右。

日本房价泡沫的顶峰在 1991 年，一直跌到 2013 年才见底，当时的房价水平基本跌回到了 1981 年，也就是房价从最高点跌回到了十年前。

那咱们很多城市的房价，目前已经跌回到哪个年份了呢？

咱们的房价统计数据不如国外那么详实，根据我的经验和监测数据来看，目前全国 50 个大中城市的总体房价，已经跌回到 2016 年 10 月份的水平（这里的房价以二手房为主，兼顾新房价格）。

如果单看二手房价格，跌幅更大，基本跌回到了 2016 年第一季度。

其中，一线城市目前跌回到 2016 年 12 月份的水平。

三线城市的情况则更差，不仅跌回到了 2016 年 4 月份，还跌回到了 2014 年 10 月份甚至 2011 年 5 月份，也就是说，部分三线城市的房价已经跌回到了十年前。

这一情况确实是远超预期：很多城市的房价在 2021 年见顶，跌回到 2016 年相当于跌回五年前，而跌回到 2011 年则是跌回十年前，其惨烈程度已堪比日本。

从总跌幅来看，也和日本较为吻合 —— 日本跌了 70%，咱们很多能级较低的城市，尤其是中西部、东北地区的部分城市，房价也跌了 60% 到 70%。

分析完老杨监测的数据，再来看看统计局发布的全国70个大中城市的二手房价格数据。

每个月分布70城的二手房环比涨跌幅，根据涨跌幅可以推算出来房价指数。以2011年1月为基期，设定值为100。

今年10月，35个三线城市总体二手房价格指数为96，已经跌回到2009年11月。

35个城市，今年10月二手房价格指数，大多回到了2010年的水平。

只有无锡一枝独秀，房价指数为 141，仍明显高于2011年1月的水平。

最差的是温州，房价指数为65，居然跌回到2006年初的水平！

对于上述统计局的房价数据，我的感觉是数据存在偏差，不是高估了，而是低估了。

三四线城市的老铁们，根据你们的观察，这组数据靠谱了吗？

聊完宏观数据，再来观察一下微观房价。

这里举个例子，说说东部地区江苏省的南通吧。

目前在我们的监测系统中，南通的房价指数是 97，而 2011 年 1 月份南通房价的基期值是 100，也就是说当前南通的房价已经低于 2011 年的水平。

不过这是南通全市的宏观监测数据，我们再来看一个微观案例。

近期，在网上看到一篇南通本地自媒体博主的文章，他通过数据分析了南通某些典型大型二手房小区的房价变化。

如今是信息时代，查询数据、了解信息都很方便，我们就来看南通的大型二手房小区 —— 中南世纪花城。

信息显示，该小区 2011 年的房价为 11000 元 / 平米（当时还是新房，且处于楼市低迷期，还有一些购房优惠）。

到了当前（2025 年 11 月份），小区第一期的均价仅 1 万出头。

为了进一步核实价格，我又查了贝壳网上该小区的挂牌价，10 月份的挂牌均价是 11000 元 / 平米，但实际成交价仅 9300 元 / 平米 —— 挂牌价比实际成交价低将近 20%，这在当下算是普遍现象。

由此可见，南通市与这个大型小区的房价，确实回到了 2011 年的水平。

很多人可能会说：“你刚才说的是中西部、东北地区的三四五线城市，它们的房价有些已经跌回到 2011 年了，可南通是江苏的大城市，还靠近上海，怎么也会这样？”

这里我想说的是，整个东部地区，尤其是江苏和浙江的大部分城市，房价跌幅其实大多小于南通。

而南通之所以跌幅较大，核心原因是它靠近上海：在楼市繁荣期，尤其是 2020 年、2021 年，很多上海人跑到南通炒房、投资房产。

另外，南通的部分板块，比如临近上海的启东，当地一些大型小区的房子主要卖给上海人，这些小区的房价跌幅尤其大，达到了 70% 左右，这也直接导致了整个南通市的房价跌幅偏高。