福州最大安置房，鹤林新城，在售房源138套，将回归1万以内

有人和我说，福州的安置房不能买，因为价格会跌得很厉害，而且拆迁安置的房子质量很差，小区环境也很糟糕······

即使有很多问题存在，但也阻挡不了刚需的购买，作为东二环价格的低洼之处，鹤林新城的已然成为刚需首选，周边配套齐全，首付低，总价低，每个月都有较为不错的交易量。

如今，福州主城区内，只有少部分带学区，次新的安置房的单价超过2万之上，多数安置房的单价跌破15000元以内。

仍处于高位单价的安置房有：鼓楼映，花满庭，永安里，乌山郡等，这些都是带有学区属性，且是近几年刚刚交付的小区。

处于低位的安置房有：丞相坊小区，凤湖新城，福机新苑，上海新苑，名望公寓，金茂府等，都是在2008年左右，未带学区属性的房子，且地段相对也比较好。

由此可见，福州现在的安置房小区也要分梯队了。

抛开鼓楼与台江区中心位置，晋安区的安置房价格，只能排在第三梯队，单价基本在1万元/平米左右，对于东二环高价位商品房，相对更为亲民。

然而，第四梯队的安置房，则是在仓山区城南片区，相对比较远的地段，单价保持在8000元左右，后坂新城，黄山新城，潘墩新城等类似小区。

而我今天要聊聊其中的一个小区，鹤林新城，单价即将也要跌破1万，近几个月已经有多套单价1万的成交案例。

成交小区：鹤林新城

成交时间：2025年11月；

成交数据：产权80.26平米，2房1厅，低楼层，南北朝向，简单装修，81.5万，成交单价10101元/平米。

房源成交分析：

1、这套房子挂牌160天时间，业主在5个月内，价格调整11次，最后一次挂牌95万，买家谈价13.5万后成交，谈判价格达到17%左右，可见现在买房子的客户，砍价幅度都比较多。核心原因是，现在的房价太过透明了，同小区内，过去成交的价格，都会赤裸裸的展示在购房者眼前。

2、鹤林新城位于晋安区三八路，小区总共34栋，户数5376户，物业费0.85元/平，业主停车费60元/月，它是福州第一大型的安置房小区，每栋楼都是电梯高层，一梯多户的结构，面积在45-120平米之间，每种面积段都有多种户型选择。

3、目前，鹤林新城的挂牌均价14193元/平米，在售房源138套，在租房源65套，当下正处于供大于求的一种状态，据我查看，鹤林新城每个月的交易量平均在3-5套之间，挂牌的房源，预计要30个月的时间才能卖完，还不包括其他业主卖房。

4、有时候，我也在想，这套单价10000的房子，为什么能买，是什么样的人买，业主为什么愿意以这个价格卖出去？核心在于鹤林新城所在的片区，相同产品当中，它具有较好的价格优势，岳峰新城在它对面，但价格要1.5万左右。

购房建议：

关于拆迁房，我觉得还有一定的空间，但不会太大了。

房源充足+竞品冲击
福州持续推出新安置房（如晋安岳峰新城、火车站华林新苑等），这些新房源品质更好、户型更新，直接分流了鹤林新城这类老小区的需求。

老旧小区的天然短板
鹤林新城是2008年左右交付的早期安置房，存在户型不方正、物业较弱、外立面老化等问题。对比近年交付的安置房（如榕发乌山郡），居住体验差距明显，价格自然更难撑住。

市场整体观望情绪浓
2025年下半年福州二手房成交量虽稳定（月均约3000套），但成交周期普遍拉长，不少房东主动降价5-10万才能出手。这种环境下，老安置房议价空间更大。

底价成交明显，预计再跌下去，会有很多拆迁户宁可把房子持有，也不愿意做大幅度让价。鹤林新城是一个很明显的案例，近三个月的成交单价都保持在10000元左右。

类似房龄的安置房如：丞相坊小区，单价也集中在10000-12000元区间。横向对比，鹤林新城当前万元价位已处于板块中低位，继续深跌可能触发拆迁户集体抵制。

你们对安置房，有什么看法，可以在评论区留言；

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