立省3000万，瑞安CEO亲属“半价”购翠湖天地5期样板间

转自：观网财经

(文/解红娟 编辑/张广凯）

“接盘”一套翠湖天地5期房源，可以让瑞安房地产执行董事兼行政总裁王颖家属挣上三千万。

近日，瑞安房地产发布的一则关联交易公告，公告显示，公司将位于上海黄浦区济南路181弄一套213.91平方米的住宅，以3050.36万元的价格出售给公司执行董事兼行政总裁王颖的家属，折合交易单价约14.26万元/平方米。

根据百度地图显示，黄浦区淮海中路街道118街坊地块对应的项目为翠湖天地5期，是上海顶豪市场的标杆级项目。作为“翠湖天地”这一顶级豪宅IP的全新迭代作品，翠湖天地5期的准入门槛并不低，项目于2020年6月、2021年10月入市，整体开盘均价16.5万元/平方米。

对于交易价格的合理性，瑞安房地产方面对观察者网表示，这个价格并非双方私下协商，而是依据中国相关政府部门核准的地块价目表确定，也就是政府的“一房一价”政策，成交价格即为该房源备案价，参照了房源位置、楼层、面积等因素，符合公平交易原则。

换言之，该交易价格参考的是翠湖天地5期四五年前的新房预售证价格。

但真正引发市场广泛关注的是，此次关联交易单价与当前二手市场价格差距显著。

据21世纪经济报道，翠湖天地5期前不久成交了一套高区359平方米的房源，成交单价约30万元/平方米。在贝壳找房APP上，翠湖天地有约152套房源在售，其中翠湖天地5期仅挂出3套房源。有一套223.47平方米的房源为3套中最小面积，挂牌价6300万元，折合均价在28.19万元/平方米。

此外，2025年9月29日，曹晖在京东网司法拍卖平台竞得上海市黄浦区济南路181弄（翠湖天地五期）2号703室，实际为343.37平方米，评估价达9851万元，起拍价6896万元，最终以7976万元成交，折合单价超23.2万元/平方米。美中不足的是，房源位于低楼层，视野受限，无法看到太平湖景观。

另据观点网报道，2024年7月12日，上海6月网签了一套位于翠湖天地五期的二手房，网签总价高达9400万元，网签单价达到33.7万元/平米。据了解，该房源位于29楼，建筑面积为278.8平方米，可俯瞰新天地太平湖的美景。

若以当下二手市场中相对偏低的28万元/平方米均价测算，上述213.91平方米房源的市场估值约为5989.48万元。对比瑞安房地产3050.36万元的关联交易售价，王颖家属通过此次交易可实现价差浮盈约2939.12万元，接近3000万元。

这意味着，王颖亲属相当于以“半价”拿下这套顶豪房源，若后续将房源入市转让，理论上可获得近3000万元的收益。

从行业逻辑来看，一二手价格倒挂并非新鲜事。受新房预售价管控政策影响，新房定价需兼顾调控目标与市场预期，涨幅受限；而二手房价格由供需关系主导，核心地段房源随配套成熟度、稀缺性攀升，形成价差。

这种倒挂不仅存在于刚需项目，在豪宅领域同样普遍。例如，2021年复兴珑御备案均价13.6万元/平方米，同期其二手房均价约21万元/平方米，价差达7.45万元/平方米；翠湖天地五期2020年开盘时，与同系列翠湖天地瑞苑27.04万元/平方米的二手房均价相比，倒挂价差也达10.5万元/平方米。

正是这种“价差红利”，催生出房地产领域的“打新”概念。购房者争抢限价新房，以锁定成本或博取转让收益。

表现在数据上，据安居客数据显示，翠湖天地5期分两批开售，2020年6月首批房源入市，48小时认购八成，后续房源相继售罄；2021年10月第二批房源开盘，即使受积分摇号政策、房源5年限售要求影响，仍开盘即售罄。

若翠湖天地5期房源已售罄，那么，王颖家属购买的房源从何而来？

对此，瑞安房地产方面对观察者网表示，关联交易涉及的房源，实为118地块项目留存的交付标准单元，用于展示实际交房标准。因其承担特定的展示功能，故在项目销售期并未对外出售。

业内人士告诉观察者网，此前市场行情较好时，企业对“边角料”式的零散资产价值关注度较低，即便存在闲置物业或低效资产，也多因“嫌麻烦”“看不上小收益”而暂不处理。

但当前市场压力加剧，企业经营更趋精细化，盘活存量资产从过往的“可选项”变为“必答题”，“通过清理闲置物业、处置非核心资产，既能快速回笼资金补充现金流，也能优化资产结构、降低运营成本，成为企业应对压力的重要手段。”该人士说道。

数据显示，2025年上半年，瑞安房地产实现收入约20.74亿元，同比持平；股东应占溢利约5100万元，同比减少29%。

而谈及此次关联交易，瑞安房地产方面表示，这套房源截至公告日的未经审核资产净值约2514.18万元，交易完成后，瑞安房地产预计可确认约536万元的未经审核收益。交易所得款项将用于集团一般营运资金。