北京买房：理清思路，购房建议1738

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

我是河北人，在北京有工作有社保，孩子现在在海淀上大学，所以我想买套房，或是自己住或是给孩子留着上班时住。现在看的是回龙观的，想问问经济适用房和商品房有多大质量区别？如果买的话，您建议是一居室还是两居室？宏福苑您建议吗？我们外地人买的话风险多大？

A：

1、有多大质量区别？如果是早期2005年之前的就没什么质量区别，无非就是手续和性质不一样而已。甚至经适房的质量还有可能高于同时期商品房呢。

主要几个原因吧，一是领导重视，当年甚至为了推动经适房，特意把汪副市长从哈尔滨调到北京主抓，后来他之所以升任住建部长，回天和其他经适房的开发是重要政绩之一。再者当时连总理都视察过回龙观，市里领导更是经常来，所以就都得认真呗。

二是当年有体制改革的争论，而回龙观是国企开发，天通苑是民企，这两边有同台竞技的意思。因此基础质量都很扎实，谁也不敢掉链子。

三是成本呗，当年土地和人工都不太贵，所以虽然才定价2600，但仍然是有利润空间的，也就能保证质量，至少不弱于同期商品房。

2、但如果是2003或2005年之后的经适房就不好说了，主要是成本大幅上涨，但价格涨的很少，那就算基础质量能保证，其他方面就弱点儿了。当然后期也没多少房了，2008年之后基本没有新开工的经适房了，被两限房取代，那种质量就一言难尽了。

3、能买两居当然是尽量了。一是省的以后再换房。二是回龙观的一居室多数偏大，住着舒服，但性价比和价格走势不占优。但这看预算吧，房子是用来住的，能满足居住就行。

4、宏福苑，我不敢建议，这自己决定。没什么特殊风险，都一样，只是不能办正规手续而已。

仅供参考。

二

Q:

我看您推荐去张北避暑，请问您代理那的房子吗？一般两居室的普通小区多少钱？市里的是不是热很多啊？和大同区别大吗？如果我明年夏天去住，您建议是租房还是提前买一套？中介费多少钱？

A：

1、我谈不上推荐，而是自己这两年都去避暑些日子。我也不卖房，主要是当地房价太便宜，均价才3000来块钱，您觉得卖套房能挣几个提成？人家当地的中介是靠卖房养家，咱这捎带手的就算了吧，挣那点儿钱不够辛苦的。

2、一般普通小区的两居室，老小区的20多万，次新房30多万，新楼盘4/50万，反正5000多一平就是精装新房了。

3、市里，指的是张家口市里吗？比张北热5度左右吧，因为海拔差几百米，而每提升100米海拔，温度下降0.6度。张北是1500米左右，所以气温比北京低10度，比张家口市区低5度。

这其实看看各小区的空调普及率就能知道。张家口市区大概普及率能有50%吧，张北则是凤毛麟角，一个小区顶多能有几家安的，估计还基本用不上，我这怕热的有电扇就足够了。

4、大同的气温跟张北差不多，因为海拔接近。在我看来，大同是大城市中最适合避暑的，张北是小城市中很合适的。当然这是站在北京的角度，去这俩地方都方便。

5、是租是买看自己，这不用别人建议。不过提醒一下，张北夏天如果只租俩仨月，那人家的租金会上涨，但也高不到哪儿去。

再有当地有公寓出租，好像2/3000一个月吧，拎包入住。但我是不建议这种房，因为基本都是大开间，就一面有窗户，体验不到穿堂风住着不爽。所以如果租房最好租民宅，南北通透的才舒服呢。反正也没多少钱，两居室平时1000一个月，夏天2000估计算贵的了，还没北京的鸽子窝价儿高呢。

6、中介费多少钱？租房的话最多1000吧，忘了。买房的话几千块钱，我也没记住。就算一套房30万，2%才6000块钱。而且小城市一般都是买卖双方各一半，所以顶多3/5000块钱吧。

仅供参考。

三

Q:

探讨个是否买学区房的问题。我们现在是孩子妈想买，后年上学，但要至少卖掉一套回迁房，两套的话爷爷奶奶还没同意。但说实话我不是很想买学区房，主要是觉得大概率折腾下来也那样，我们家就没有考试的基因，全小区都没听说谁家考清北了。

所以我的想法是先在**上，等小升初或中考时真要是那块料再换。或者说房子和钱随时有，真要到时候考不上高中就拿钱上私立或留学。因为我问中介了，他们的说法跟您都一样，也说学区房现在的溢价高，500里就得100多万，这笔钱留学都够了。但这就是我想法吧，孩子妈还是期望值高，您帮忙看看这套房吧，看看值不值？

A：

1、这值不值的怎么说啊？您也知道溢价占了100多万，那如果顺利对口入学+小升初好中学+好高中=高考一本以上就算值，成绩不太好的就不太值了呗。

反正房子应该是没毛病，中规中矩的老小区，溢价也是平均值。羊坊店的学区也挺好，57中就很有代表性，这几年的成绩提升很快，甚至有可能成为新的小强校。真要买的话就砍价吧，砍的越多溢价就越少，当然我这也是废话。

2、其他我就没什么可说的了，是否换房是您的家务事儿，只能是内部协商吧。

3、不过多说一句，甭说您小区没听说考上清北的了，北京好几个远郊区十多年都没一个考上的呢。所以期望值别太高吧，一般来说能考上一本就不错，北工大这种211已经是北京普通娃的天花板了。

都说联大是北京孩子的兜底校，其实呢，在全北京同龄娃中，能考上联大都至少是中等以上的成绩。

4、另外100多万一般来说不够民办高中+留学的，或者说肯定够上高中的，但留学美国或英法德什么的恐怕坚持不了两年。

仅供参考。

四

Q:

我们是考虑婚房，女友买过一套公寓，还能算首套资格吗？如果不行的话我们就领证之前买，但贷款可能额度受影响，能有什么办法解决吗？中介代办的话是否收费？一般收多少？我们看的房是通州****，您帮忙分析一下性价比如何？

A：

1、是否还是首套资格让中介给查查就知道了，没必要自己纠结。一般来说没贷过房贷的都算首套资格。

2、贷款额度受影响，意思是月供超过您收入的一半了是吗？这其实无所谓，跟银行正常协商就是了，或者把女友算作共同还款人，这种时期没什么难办的。只要不作假，一切皆可聊，只要能正常还款就都好办。

3、中介是否收费我还真不知道。不过一般来说只要能挣钱的他们都会找借口，能收不能收的都会收，但收多少钱我不知道，反正我卖房时我们售楼处不收这种钱。

4、****的性价比，估计低于周边同等档次二手房10%吧，或者15%。其中一部分是我们开发商在房价中赚钱的利润，另一部分则是新房自带的溢价。因为售价高出了周边同等二手房20%或更多点儿，但是如果出租的话，租金也就高出10%左右，那收不到租金的部分就不好聊性价比了呗。这没办法，所有新房都这样儿，跟新车新手机的性质一样，使用体验好的多数都性价比相对低。

但既然是婚房就甭考虑这些了，房子是用来住的，婚房更是自住为主，只要住的舒服就最重要。

仅供参考。

五

Q:

我和老伴是北京限购之前买的一套房，当时是为了看病住宿方便，之后也没出租，现在老伴去世了，我和孩子们对这套房的处理方案有点不统一。

我的意思是留着，先不办继承手续，因为他们也都没有北京购房资格，等以后我老了他们随便处理。但儿子认为北京的房子谁也住不上，出租也没多少钱不如卖掉，要不然怕更跌了。我想问问您的处理建议

A：

1、沃天，这是纯粹的家务事儿了，外人谁好建议啊？

2、不过我要建议是先办了继承手续吧，办完了踏实，否则如果有健在的其他直系亲属（如父母）的话，将来办理或许会有麻烦。

没有北京购房资格也能办，就因为这是遗产继承而不是买卖过户。其他的我就没什么可说的了，还是家庭内部协商吧。

3、不过多说一句，这房子是您和老伴名下的财产是吧？那老伴去世，能作为遗产的只是他的那一半，或者是全部由您继承。但如果卖房的话，这钱怎么处理啊？我只是这么一提，没别的意思，还是您和儿子协商吧。

4、另外我认为现在北京的房价处于低谷，没什么下跌空间了，这会儿卖不太划算，不如等等政策和行情，至少等到明年春天看看。

仅供参考。

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