五环外自由买，五环内纹不动！北京楼市新政的精准算盘

五环外购房不限套数！北京为何不敢动三环内？

普通人的机会来了！公积金新规让安家成本直降18万

五环外不限购动起来了！北京公积金同步送出三重礼包

北京五环外购房不限套数！救市新逻辑：不刺激房价，只疏通血管

北京楼市的调整动作又有了新突破。日前出台的购房新规对两类政策进行了重要调整：针对具备购房资格的家庭取消五环外限购套数限制，同时对公积金使用规则进行了近年来最大力度的优化。这一举措看似温和，实则精准切中了当前房地产市场的关键瓶颈。

具备北京购房资格的人群，如今在五环外区域购房不再受到套数限制。具体来说，无论京籍家庭还是满足社保缴纳年限的非京籍家庭，只要符合基本购房条件，就能在五环外自由购买新建商品房或二手房。五环内政策保持原有标准未变，京籍家庭限购两套，非京籍限购一套。这里需要明确的是，这次调整并未降低购房门槛，社保缴纳年限要求依然严格，本质上是为已具备资格的群体松绑了购买范围的限制。

公积金新规则展现出更大的支持力度。其一，首套认定标准放宽：在北京无房且全国范围内公积金贷款使用次数不超过1次（需已结清），即可享受首套房政策。这意味着首付比例可降至20%，贷款利率降至2.6%，相比商业贷款优势明显。以200万贷款30年期限计算，利息支出可节省约18.2万元。其二，二套房贷款额度提升：最高贷款额从60万元提高到100万元，首付比例也不再区分区域统一执行30%。其三，缴存时间价值提升：每缴存一年公积金，可贷款额度从10万元提高到15万元。这意味着普通职工只需缴存7年就能申请105万元公积金贷款，而此前需要10.5年。配合今年实施的公积金支付首付政策，北京公积金政策支持力度已处在全国前列。

北京此次政策松绑具有独特价值。五环外区域承载着北京房地产市场的供应主力，这里集中了全市超八成的新建商品住宅供应和过半的二手房源。政策调整后，对选择在五环外置业的群体而言，购房自由度显著提升。公积金政策的优化则是为这些需求群体提供更有利的资金支持，有效降低购房门槛和成本。

五环外的新房成交量稳占全市成交规模的80%朝上，五环外的二手房成交规模也超过了50%。

具体情况参考下面这张表格就能一目了然。

这轮调整并非孤例。全国多个重点城市近期陆续推出类似政策：重庆推出“卖旧买新”补贴，给予新购住房总价1%的财政支持；青岛通过国企收购模式推动“以旧换新”，多子女家庭购房可享5-10万元补贴；珠海直接按网签价1%发放购房补贴（上限3万元），同时推进跨行“带押过户”。这些措施核心逻辑高度一致：通过激活置换链条加速新房去化——购房者处理旧房购入新房，开发商回笼资金后参与土地市场，地方财政压力得到缓解。

市场数据清晰反映政策背景。今年7月北京新房网签量同比下滑约三成，二手房交易同比减少约17.9%。同期多家机构监测数据显示，五环外多个新房项目去化速度明显放缓。房地产企业层面同样承压，行业研究显示2025年房企到期债务规模约5257亿元，其中三季度是偿债高峰期。在此背景下，盘活新房市场、恢复企业造血能力具有现实必要性。

政策带来的短期利好明确可见。具备资质的购买力在五环外得以释放，公积金政策实质性降低购房成本，两者结合将显著提升五环外新房去化速度。二手房市场同步受益，置换需求的释放将增强市场流动性。但中长期挑战依然存在：部分房企推盘意愿不足，重点城市新房供应量仍处于低位；核心区域限购政策未松动，部分合理需求仍受抑制；房企债务压力需要销售回款持续改善才能逐步化解。

北京政策调整传递出重要信号：当前房地产调控进入新阶段。与过往刺激房价的逻辑不同，现在更注重建立良性循环机制——激活新房销售带动房企回款，稳定土地市场支持地方财政，优化交易环节降低居民杠杆。这预示着未来政策方向将是精准滴灌而非大水漫灌，重点解决市场流通环节的卡点问题。三四线城市可能继续采取补贴等方式促进入市，而一线城市更倾向采取区域差异化调整策略。

普通购房群体值得关注三个变化。一是五环外新房选择空间变大，具备资质的改善型需求可结合自身实际择机入市；二是公积金使用灵活性提升，组合贷等方案能更好发挥政策红利；三是置换链条逐步畅通，“卖旧买新”的改善路径更加清晰。对于确实有居住升级需求的人群，现在获得的是更优政策环境下的选择空间。

未来走向还需要持续观察。若当前政策能有效带动新房销售回暖，土地市场可能在三季度后逐步复苏；若效果有限，预计会有更多协同政策出台，如商业贷款利率调整、交易税费优化等。可以确认的是，房地产市场的恢复需要供需两端形成良性互动，这轮政策调整在需求端打开了重要突破口。