产权70年还能落户，这座公寓取暖为啥无法享受民用价？

转自：北京日报客户端

近日，多位家住朝阳区建外街道梵悦108小区的业主反映，小区开发商发布公告称，从今年供暖季起启用管井卡式热表，要求业主按照每平方米35元的价格，预交本季供暖费，如果不交供暖费，将不会供暖。小区产权明明是70年，且可以落户，不允许办公，但由于房本上的房屋用途登记为公寓，业主多年来都被要求按照非居民供热价格交费。这让业主困惑不解:为什么我们无法享受民用供暖价？

小区大堂内此前曾张贴了收取供暖费的相关通知。

遭遇

供暖费有争议 未交费业主不供暖

据小区居民介绍，梵悦108小区前身是雅诗阁公寓，2015年前后被改造为商品房销售，小区只有一栋25层住宅楼，约140套房屋，均为70年产权公寓。很多业主认为，该小区可以落户，而且小区用电和燃气均按居民价格收取，所以小区的住宅属性是明确的。唯有供暖费存在争议，开发商一直要求业主按照非居民价格交费。

居民李先生告诉记者，一直以来大家对于供暖费按非居民价格收取就存在争议。为此有些居民拒绝交供暖费，有些则按照居民采暖价算出总价后给小区物业转账。今年供暖季开始前，小区业主收到了一封由小区开发商——翰林阁房地产（北京）有限公司发布的《梵悦108供暖事宜公告》。公告显示，从2025-2026供暖季开始，启用管井卡式热表，要求业主按照每平方米35元的价格，预交本季供暖费，如果业主不交供暖费，将不会供暖。小区业主这才发现，楼道暖气井内不知何时被安装上了卡式热表。

在咨询物业和开发商工作人员后，业主得知这种卡式热表有一个计数装置，交钱后表内会被充入相应的热量数值，当这一数值归零时便会停止供暖。然而，部分业主已按照居民供暖价格交了本季的供暖费，他们担心：“居民供暖价格低于每平方米35元，如果我们不按开发商所说的价格交，卡式热表里充入的热量肯定撑不到明年3月供暖季结束，届时家中随时都有可能停暖。”

11月23日记者在现场看到，这栋公寓的每个楼道都有两处暖气管井，每个管井内都安装着各家各户的管井卡式热表，也就是俗称的热计量表。记者看到有的卡式热表屏幕上显示阀门状态为“关阀”，流量和功率均显示为零。而有的卡式热表屏幕上则显示为“开阀”，估计是这些家的业主已交供暖费。

楼道暖气井内的供暖管线上被安装了卡式热表，未交费居民家的表屏幕显示“关阀”状态。

记者走访了几户尚未交供暖费的业主，他们使用的是电暖器和暖风机等设备取暖。12月初记者再次联系这些居民时被告知：“前段时间靠电取暖还能勉强凑合，这几天大风降温后屋里明显冷了。等到降雪来临气温骤降后，屋里估计会更冷。到时候怎么扛过去，还是个未知数。”

质疑

70年产权却属公寓 供暖费到底怎么算

在该小区的公告中，开发商对每平方米35元的取暖费单价进行了拆解，其中18元为本市非居民热计量取暖的基本热价，另外17元则是按照0.36元/千瓦时的计量热价预收的流量热价。

根据本市现行收费标准，在同为市热力集团城市热网提供热源的情况下，按热计量方式计费时，居民的基本热价为12元/平方米·采暖季，在此基础上计量热价则为0.16元/千瓦时；非居民价格则为基本热价18元/平方米·采暖季，在此基础上计量热价0.36元/千瓦时。这意味着是否按居民价格收费，基本热价每平方米相差6元，计量热价每千瓦时相差0.2元。

按照开发商的公告，这个供暖季将按照热计量的方式来核算供暖费，并且按非居民价格收取供暖费。对于这两个问题，不少业主并不认同。

业主曹先生表示，如果按照热计量方式供暖，居民是有权调节家中供热流量和室温的。但是如今开发商只在暖气井内安了一个无法调节流量的卡式热表，家中也没有任何调节装置。也就是说，业主根本无法实现节能降耗、减少能源浪费的目的，也不能享受“多用多付、少用少付”的计费公平。

当谈到按照非居民价格收费时，业主更是一肚子委屈。业主王先生告诉记者，买完房后有不少业主已经在这儿落了户，还有业主专门咨询过市场监管等部门，被告知楼内公寓不能办理营业执照注册登记，这意味着他们的公寓不能进行商业经营。因此业主们认为：“我们的房子是70年产权，而且不能像其他商住两用房一样申请营业执照，那我们的房子就应该属于住宅。但现在的实际情况是，房屋既无法商用，还要按非居民标准来收供暖费，真是不能理解。”

土地出让合同中明确“公寓用地为70年”/受访者供图

居民还向记者展示了一份当年开发商签订的整个地块的国有土地使用权出让合同。在土地使用权出让年限一栏中，明确写着该地块“办公用地50年、公寓用地70年、商业用地40年”。而居民房产证房屋用途一栏登记为“公寓”。业主王先生等人表示，根据相关法规，居住用地土地使用权最高出让年限为70年，除此之外其他类型用地（如：工业、教育、商业、体育）的最高出让年限最高不超过50年。“现在说我的房子不属于住宅，那70年的居住用地土地使用权出让年限当年又是怎么批下来的呢？”

反馈

70年公寓属性尚不明确 供暖还得按非居民价格

关于梵悦108小区供暖相关问题，开发商翰林阁房地产（北京）有限公司工作人员答复称，虽然小区属于市政供暖，但是由于热力公司是跟整个地块“大物业”对接，热力与居民间并没有签订供暖合同，所以只能由小区物业公司代收采暖费后转交“大物业”，而“大物业”是按照非居民价格交供暖费的。往年之所以没出现过停暖的情况，是因为开发商这边一直都在垫付资金，而今年开发商因为资金问题已无力垫付。该工作人员还表示，因为公寓属于非住宅，所以目前只能按照非居民的标准收取。

针对梵悦108小区业主能否按居民价格标准直接向北京热力集团交费等问题，属地建外街道大北家园社区居委会曾回复称，街道和社区方面已就相关问题与各方召开过协调会，目前热力集团正在推进对梵悦108小区直接收费的工作。热力方面也提出需要查看楼内全部居民的房本，确定各户房产性质，才能进一步确定收费标准。

记者还就相关问题咨询了朝阳区城管委供热办、朝阳区发改委等相关部门。朝阳区城管委供热办工作人员表示：“房产证内用途一栏如果是住宅，就按居民收费，如果不是住宅，则只能按非居民收费。”朝阳区发改委工作人员则表示：“就这一问题我们之前也咨询过市发改委，按照目前的规定只有房本用途是住宅的才能享受居民取暖价，目前70年公寓这一属性在政策上确实没有特别明确的说法。根据目前规定还是得按非居民价格收费。”

律师建议

“模糊地带”尤需明晰规则

记者梳理12345市民热线相关投诉发现，70年产权的公寓楼在本市还有不少，由于定位模糊，它们面临水电气热收费标准不一、更换电梯无法享受国家补贴等问题。

海润天睿律师事务所律师包华认为，现行的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》于1990年出台，并于2020年进行了修订。其中对于不同用途的土地使用权出让最高年限分别规定为七十年、五十年和四十年，但在现有的用途中并无公寓这一分类。过去在进行土地使用权出让过程中，并没有那么多类型的不动产，所以政策划分也比较简单。如今随着房地产市场的产品不断丰富、需求日渐多元化，之前一些“模糊地带”的相关规则尤其需要明确和清晰。

包华建议，如果想要彻底解决70年产权公寓在认定中的相关问题，就要进一步统一政策，协调打通各部门之间的管理障碍，从而让相关单位对房屋属性的认定有更清晰明确的依据。

来源：北京日报客户端