两大央企巨头一场时隔十年的整合：312亿元，五矿系迎来曾经的“地王收割机”

12月8日晚，中国中冶一则流传月余的市场传闻尘埃落定。

根据公告，中国中冶作价312.36亿元出售中冶置业全部股权及债权予五矿地产控股。此次交易，终结了两大央企地产业务长达十年的“双平台并存”格局。

回溯至2015年12月，国资委批准中冶集团（中国中冶母公司）整体并入五矿集团，总资产超6000亿元的新集团横空出世，但旗下地产业务始终保持独立运营。

如今时隔十年，这场央企巨头间的整合终于落地。

至于为何要剥离中冶置业，中国中冶在公告中提到，系“优化公司业务结构、聚焦核心主业、提升核心竞争力”。

而对于五矿系的地产业务来说，随着中冶置业的资产并入，地产业务再次迎来扩容。

12月9日上午，中国企业资本联盟副理事长柏文喜通过微信向《每日经济新闻》记者分析，此次中冶置业与五矿地产控股的整合，实质上是“以优并劣”的首次示范。随着地产行业进入调整周期，央企同样面临“去库存、减负债、保现金流”三大压力。在这样的大背景下，若持续双线作战，较容易出现同时“失血”的情况。

十年分治落幕

2015年的那场央企重组，曾让市场对五矿集团与中冶集团的地产业务整合充满期待。

彼时，五矿集团旗下已有五矿地产控股这一成熟平台，而中冶集团的地产业务载体中冶置业，更是国资委认定的首批16家房地产央企之一，背景深厚，起点颇高。

但集团层面的合并并未带来地产业务的同步整合，“双平台并存”的格局就此形成，这一分就是十年。

十年间，中冶置业与五矿地产控股走出了截然不同的发展轨迹。

五矿地产控股深耕一二线城市，聚焦住宅开发与商业运营，在行业中保持着中等规模体量，截至2025年中期，资产总额达393.72亿港元（约合人民币357.8亿元）。

而中冶置业则一度野心勃勃，多次以“地王收割机”的姿态在土地市场驰骋。

从南京下关滨江曾经的全国总价“地王”，到天津、广州、珠海等地的单价“地王”，中冶置业高价拿地的案例不胜枚举。2017年4月26日拿下的杭州锦绣公馆地块，溢价率更是高达70%。

但财务数据显示，截至2024年末，中冶置业净利润亏损约48.56亿元。今年前7月，中冶置业亏损加剧至约254.38亿元。

与此同时，其对中国中冶的负债合计高达461.64亿元，其中包括443.88亿元的公司间贷款及应计利息，以及17.76亿元的应付股息。

市场对整合的猜想从未停止，尤其是10月23日五矿地产控股宣布私有化退市后，这种预期达到顶峰。

12月8日的公告终于给出了答案：中国中冶将中冶置业全部股权及相关债权以312.36亿元的价格出售给五矿地产控股。

柏文喜提到，五矿地产控股本身亦在筹划私有化退市，退市后无需再单独顾及上市公司指标，可一次性“吞下”兄弟资产做大规模，于是双方“各取所需”，中冶减负、五矿增储。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉提到，五矿地产控股启动私有化退市，意味着五矿集团旗下没有上市地产平台了，但同时也意味着五矿系地产业务经营更加灵活，不再受纯粹股东对经营业绩的考核（制约），而更专注于新时期央企转型发展，并与五矿集团主业形成协同。

五矿系地产业务迎来大整合

在吞下中冶置业这块“大蛋糕”后，五矿系地产的业务规模将大幅跃升。

截至2025年9月，五矿地产控股的资产总额约425.78亿元；截至2025年7月末，中冶置业的资产总额约570.64亿元。

换言之，五矿系地产业务合并中冶置业后的资产总额接近千亿元级别。

但光鲜的规模背后，是不容忽视的整合挑战与经营压力。

首当其冲的是中冶置业的债务与亏损问题。截至2025年7月31日，中冶置业净负债约162.76亿元，加上对中国中冶的461.64亿元负债，巨额债务的消化将是五矿地产控股面临的首要难题。

尽管交易约定中冶置业的非经营性往来债务需在交易完成前清偿，但核心的标的债权仍将转让给五矿地产控股，这无疑会增加其财务压力。

此外，中冶置业连续三年的巨额亏损态势，如何通过优化管理、加速去化实现扭亏为盈，也考验着五矿地产控股的运营能力。

柏文喜提到，中冶置业与五矿地产控股整合后要实现“1+1＞2”效果，比较常见的方式包括“资产同步瘦身”“管理同步扁平”和“资金同步集中”三个步骤。用通俗的话来说，就是“先止血、再整合、再提效”，把ROIC（投资资本回报率）而非单纯销售额作为首要考核指标，从而避免重蹈过去部分国企“并表后规模虚胖、利润继续下滑”的陷阱。

“其中，资产瘦身较为重要，先剥离低效库存、表外负债和境外高风险项目，再谈并表；此次312亿元对价里已要求中冶置业在交割前清偿全部非经营性欠款，本质也是‘先清后并’。”柏文喜分析称。

中国城市发展研究院投资部副主任袁帅预测，未来央国企地产平台数量进一步精简的可能性比较大。

“当前政策层面是鼓励央企聚焦主业、剥离非核心资产，地产板块作为集团业务的非核心业务，可能面临进一步整合。此外，市场集中度提升趋势下，头部央企通过并购中小平台可快速扩大市场份额，形成强者恒强格局。”袁帅分析称。

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