案说合同法｜父母签约买房写娃名，参与装修又离婚，反悔要房不行

【裁判要旨】

1. 认购协议仅创设预约债权，不产生物权变动；因征信不良导致无法办理按揭的，双方可在不违反“非直系亲属不得更名”条款前提下，协商一致变更买受人主体。

2. 夫妻一方虽未在更名现场，但长期通过电话、微信与销售人员保持联系，并参与房屋装修、量尺、材料选购等，可依据日常生活经验法则推定其已知晓并默示同意更名。

3. 默示意思表示与明示具有同等法律效力；在房屋已办理网签备案、按揭贷款、不动产登记并实际装修入住情形下，另一方再以“未书面同意”主张合同变更无效，有违诚信，不予支持。

4. 原支付的定金已转化为新买受人购房款，开发商未重复收款，亦未另行出售房屋，不构成违约，故不适用双倍返还定金规则。

5. 夫妻内部就购房款归属产生的争议，应通过离婚后财产纠纷或不当得利之诉向实际受益人另行主张，不得迳行要求开发商重复返还。

【关联法条】

1.《中华人民共和国民法典》

　第一百四十条　意思表示的形式

　第五百四十三条　合同变更

　第五百九十五条　商品房买卖合同

　第一千零六十条　家事代理

2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》

　第九十三条　经验法则推定

3.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》

　第九十条　录音证据的审核

【法律关系图】

【诉讼主体】

原告（上诉人）：兰某甲

被告（被上诉人）：某集团广安房地产开发有限公司、广安某营销策划有限公司、何某

案外人：曾某乙（新买受人）

【基本案情】

2023年6月2日，兰某甲、何某夫妻与开发商签订《商品房认购协议》，约定购买广安区某小区3-2313室，总价26.6万元，定金10万元，首付款4.6万元须于2023年8月1日补齐，余款12万元于2024年2月1日前付清；协议特别条款：“非直系亲属不得更名”。同日，兰某甲向案外人兰某乙借款10万元并指示直接支付至营销公司账户，营销公司出具收据。后因夫妻二人均存在征信问题，无法办理按揭。

2023年10月29日，何某与营销公司协商一致，将买受人更名至其成年女儿曾某乙（系兰某甲继女，属直系亲属），某集团公司遂与曾某乙重新签订认购协议并办理网签、按揭贷款、不动产登记；原定金10万元转为曾某乙购房款。房屋交付后，何某、曾某乙负责装修，兰某甲曾回广安参与量尺、选材，并电话询问销售“交钱没有”“装修进度”。

2024年9月5日，兰某甲与何某协议离婚，离婚协议载明“无共同财产、无共同债权债务”。离婚后兰某甲以“更名未经本人同意”为由提起本案诉讼，要求：1. 双倍返还定金10.64万元；2. 返还购房款4.76万元；3. 何某承担过错清偿责任。

【法院查明】

1. 认购协议、定金收据、借款条、POS刷卡记录真实，双方对收到兰某甲10万元无异议；

2. 更名当日，兰某甲虽不在广安，但多次与销售人员蔡某电话沟通，并询问“何某来交钱没有”；

3. 兰某甲在通话录音中自认“都是我在帮她（何某）装”，并讨论装修细节；

4. 证人曾某乙、装修公司及销售顾问均证实兰某甲到场参与量尺、选材；

5. 案涉房屋已办理按揭、网签备案、不动产登记，并装修入住；

6. 兰某甲未提交证据证明除10万元定金外另支付4.76万元购房款。

【法院认定】

1. 更名对象系直系亲属，不违反认购协议“不得更名”条款，且开发商已尽合理审查义务；

2. 兰某甲通过电话、参与装修等行为，足以推定其知晓并默示同意更名，合同变更有效；

3. 开发商未重复收取定金，亦未将房屋另售他人，不构成违约，不适用定金罚则；

4. 兰某甲主张另付4.76万元购房款无证据支持；

5. 10万元已转化为曾某乙购房款，兰某甲可另行向何某、曾某乙主张债权，但不得要求开发商重复返还。

【裁判结果】

一审：驳回兰某甲全部诉讼请求；案件受理费1,690元由其承担。

二审：维持原判；二审案件受理费3,380元由兰某甲负担。本判决为终审判决。