楼市，信号来了……

虽然最新一次政治局会议通稿里没有提及房地产，但近期还是有一系列重磅信号值得关注。

比如：各省市自治区正在密集发布“十五五规划建议”，其中都有关于楼市的表述，而且提出了很多新的、一致性的要求，预示着未来的楼市之变。

变化一：保障房定位和供应量将变！

此前，国家层面已经明确将用“配售型保障房”替代此前各地的安居房、人才房、共有产权住房。

其实质是：保障的归保障，市场的归市场。各类保障房在出售后，将不能再转为红本商品房自由上市交易。

保障房将更加专注于“兜底”，供应量也会“优化”，其实就是控制增量。比如广东的“十五五规划建议”明确提出，要“优化保障性住房供给”；浙江的十五五规划建议也明确：“优化保障性住房供给，满足各类困难家庭基本住房需求”。

河南的表述是：“优化保障性住房供给，满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求”；北京的表述是：“优化保障性住房供给，加大存量资源盘活力度，满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求。”

这意味着，未来享受保障房的主要是困难家庭，夹心阶层、人才享受保障房的空间将减少。保障房的新供应量将有所减少，这有利于商品房市场复苏。

变化二：旧改模式变了，未来提倡自主更新、原拆原建。来自旧改的供应量将大幅减少。

广东省、重庆市等地的十五五规划建议提出：“支持老旧住房自主更新、原拆原建”，这也是最近中央层面的定调。

以前，我们的旧改模式是：开发商主导、政府支持，通过大幅提高容积率来推进。只有提高容积率，开发商才能收回成本并盈利，这个模式才成立。

现在楼市出现了转折，国家提出要降低城市核心区人口密度，所以提高容积率式的旧改不被鼓励了。

不提高容积率，开发商是不会介入的。只能走业主自主、大家凑钱、政府支持，雇佣代建商的模式（原拆原建）。这种更新模式效率不高，推进难度大。所以，未来从旧改渠道新增的住宅量将大大减少，有利于稳定市场。

在广东，这一变化的影响将更为显著。因为广东有大量城中村，以深圳为例，以前的旧改往往把容积率提高到8到10倍。现在有了3.1倍容积率和100米总高的限制，城中村拆除重建基本不可能了。即便拆除重建，也很难有建筑面积的增量。这会加大商品住宅的稀缺性。

变化三：会继续松绑限购，但京沪能否完全取消限购存疑。

目前有限购的城市只有北上深，以及海口、三亚。

广东十五五规划建议提出：“清理汽车、住房等消费不合理限制性措施”。在“中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议”里也有同样的表述。

目前在广东还有住房消费限制性措施的，只有深圳的福田区、南山区和宝安的新安街道。所以一般预计，广东省的这个提法意味着深圳最后的限购也有望在未来取消。

海口、三亚的限购措施已经大大放松，想买的基本上都有办法买。未来北京、上海会不会完全取消限购？尚有待观察，北京市的“十五五规划建议”里就没有类似的表述。

变化四：增加改善性住房供应。

北京、天津、广东、湖北等省市的十五五规划建议里，都提出要增加改善性住房供给，这也是中央的要求。

这意味着，未来几年较大户型的第四代住宅会大量上市，这对于存量中偏刚需、得房率较低、配套差的房产，将构成降维打击。

变化五：贴息、个税抵扣会有吗？

房贷贴息和更多的个税抵扣，是近日坊间流传的利好。这些利好能兑现吗？我觉得2026年还是很有可能的。

值得注意的是，虽然最近一次政治局会议没有提及楼市，但12月3日国务院召开的高规格的“第十七次专题学习”，跟房地产关系密切。会议提出：

1、要科学有序推进农业转移人口市民化，采取更有力度、更具针对性的举措，解决好农业转移人口的就业、社保、安居、子女教育等问题。

2、要深入实施城市更新行动，把城市更新和消除安全隐患、稳楼市等工作结合起来，扎实推进好房子建设和房地产高质量发展。

看到了吗，“稳楼市”、“好房子”、“城市更新”等都出现了。