上海
到了2025年底，对于楼市来说，又是要经历一次大考验。在年中的会议上，对于楼市稳定给予了很高的重视。第三季度时各地房价信号也透露出乐观的迹象，但是最近一些消息，让不少民众对于楼市未来又充满疑惑，银行和地方国资也开始下场直销卖房了，房产税也准备好了，那么后续楼市如何走向呢？
LPR（贷款市场报价利率）作为房贷的最重要定价依据，已经6个月都没有再变动了，2025年只下调过一次，很多民众思考是不是最近还会下调，那么房贷利率又会迎来新一轮的调低，有利于购房人和存量商业房贷民众呢？但是德先生经过长期的楼市跟踪之后，认为房贷利率进一步下调的可能性不大，2025年最后两个月下调的可能微乎其微。
预计在2026年春节前，LPR都不太会调整。假设2025年的GDP增速与预期目标相符，后续LPR也可能在中期都不会做调整。民众如果期望着更低的房贷利率，有可能会有所失望。但是如果整体楼市继续发生大的价格下滑信号，才有可能引发政策调整，但估计首选也不是调整房贷利率。
因为现在已经有着前所未有的低房贷利率了，虽然楼市还没有稳定下来，但是利用调整房贷利率方式，用于刺激楼市的可能性不大了。如今存款利率在下调，贷款利率也在下调，其实利率下调的空间也越来越小了。银行的存贷利差也在不断缩小，如果继续下调贷款利率，那银行的收入就会受到极大影响，而金融稳定则是更为需要维护的大目标。
未来刺激楼市的更可行措施，有可能是继续在一线城市全面取消任何的限购限贷措施，在二线城市和其他城市出台各种扶持鼓励措施，尤其是结合生育政策给予的各种购房优惠。公积金房贷和商业房贷利率估计在中期会保持一定的稳定性，如果未来经济再次活跃，房贷利率甚至有可能会向上做一定的微调。
最近被传的纷沸扬扬的房产税问题，德先生认为，在现在的敏感时刻，估计不会推出，一切仅仅是传言。之前的论坛发言中，财政部原部长楼专家讲述，房产税的技术难点已经克服，政策也已经初步修订完善，房产税有可能在恰当时刻被推出。
但是最近整个楼市传出的消息，却是银行，国企，地方国资，开发商，法院法拍断供房、炒房客等等，都在不断的放量售房，而且采取拍卖模式时，一般都从七成起作为底价，在这种形势下，楼市怎么可能平稳呢？
怎么都要等到房价基本稳定，供需方面逐步平衡，而且银行以及国资直接持有的各类抵押房乃至断供房处理完毕之时，才有可能扩大房产税试点城市，乃至最终实现全国推广房产税政策。
我们思考下，假如开始推行房产税，以上这些持有房产的机构，如果不能及时将手中的房产抛售，那么每年不就需要一大笔资金缴纳房产税吗？对于他们的现金流将是一个极大的考验，反而有可能加重经营困难。所以德先生估计暂时可能不会很快退出，最少让他们要缓一缓。
现在全国只有上海和重庆两地在试行房产税，很有可能就像当年推行个人养老金政策一样，会找出十几个城市进行房产税扩大推广，之后再过两三年，全国全部适用。但是扩大推广的城市，前提就是房价要稳定下来，否则这将是加速楼市下调的重大负面因素。
现在急需要关注的是，银行、地方国资等等开始直接入市卖房。他们将对整个楼市的冲击非常之大，这些年有可能他们手中已经积攒了大量的房源，会让刚刚建立起来脆弱的楼市平稳信息瞬间崩溃，这才是影响我国楼市近期发展的大事件。
楼市的全面稳定有可能在2025年实现不了，看后续在2026年能不能逐步稳定下来。不过再次说明，在一些供远远大于需的县城和小城市，房价的稳定之路可能还很漫长。
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