北京买新房，2025年后物业费分了几星级？

2025年，北京市修订发布《住宅物业服务标准》要新实施了。

不知道最近拆哥粉丝们对于物业服务的变动有没有实感。拆哥粉丝群里，却对物业较为反应冷清。加拆哥北京新房群，添加梦麟微信menglin_2019

拆哥之前就在2月份发布过一篇文章：

新政出来后，价格还会上涨吗？结论很显然，隐涨。

标准第一项：“刚性指标+柔性指标”，刚性指标指的是消防安全、信息公示等这一类的硬性指标，每一家物业必须达成。；柔性指标则划定三个服务等级，根据服务频次等进行划分，从低到高依次为一级、二级、三级。还要求明确责任纠纷，增加透明度。

对于刚性指标，基本是每一家物业应该做的，对于消防，也在这里提醒一句，建议粉丝朋友们定期询问物业是否消防栓可以及时出水。不论是贵阳，西安还是上上周的香港，都有一部分物业的责任。

菜单服务比想象的复杂但也负责

而涨主要体现在柔性指标上。新规里还有一句。菜单式选择，支持打造专属服务。

那么实际执行时，先不论业务是否有选择余地，这一类菜单式的服务，有点像是某些车企了。部分良心的物业，会提供增加频次，或者其他附加价值的服务，但合理怀疑会有物业，把本来应该打包的服务拆分收费。

咱跨行业举个例子，比如现在咱们去吃个18块的牛肉面。

店家说给你换成有机的小麦做的面，加一块，这叫附加价值。

但是店家如果把牛肉面拆分成：汤底3块，面4块，牛肉5块，辣椒油2块，香菜2块，卤蛋2块，然后让你菜单式选择。（注：大部分的老板会偷偷选几项加价）

那可能有两种结果，一我少选一点配料，减少服务也减少支出但是我并没有因为菜单式服务而赚到什么，反而论性价可能还低了，二是大不了我不吃了，转战楼下南城香。

但是房子可不是牛肉面，我不吃牛肉面我吃豚骨拉面可以吗？想得美。

大多数业主没有换物业的余地，之前网上吹上天的“苏州小区换日本物业后服务质量上涨“的神话，也只是因为日系物业在南方，尤其江沪有拓展，放在护城河深的北京，外资系物业几乎是无解。

日系物业和日系地产在苏州开发的楼盘 源：大和房屋官网

以现有2/3业务投票表决（先不说这多难），即使表决成功后，多家物业也可以以马甲竞标。

那你说新政完全没有用吗，也不是的。菜单式影响的是评估价，新规后，在物业费缴纳中，只要业主少选择服务，那对应的评估价也应该降低。物业公司再根据评估价和实际经营状况再次定价。

二是细化标注这块，是电梯一天擦一次，一天擦两次；楼道扫尘和拖地每日一次还是每2日一次，小区绿化的更换频率是每季更换还是每月更换，地库保养和保安巡逻强度。这些细小的差别都会导致物业费的增加或者减少。

目前市场上的天花板，缦合北京物业费在30元/平，北京普遍的改善新房，8万+的项目。也都在9.8元/平左右，近几年绿化，地库和公区的内卷也是肉眼可见。

如果小区里有水系那更是必须10以上，一个定额的参考就是北京宸园物业费12.98.

对应的小区里近乎大手笔的水系和瀑布。在远一点，刚需盘也平均在5-6元的物业费，相比于十几二十年前也有了明显涨价。

新政也要结果导向要学大厂

还有两条，突出效果导向，强化风险管控。第一条主要针对在对于服务程度指定了硬性标准，第二条，对于次新尤为重要，北京的次新正在迎来一个加速的衰老期，电梯以及外立面的脱落，都需要风控手段以及相关定则。这两条反而是新政里最值得夸耀的。但是这两项也无疑会增加实际的人员支出。

拆哥跟大家需要说明的是，目前对于市场上的数值没有一个固定的描述。比如xx元/平服务费就一定要包含了某项的服务。在更早的一篇文章中，拆哥也讲过，目前物业行业需要的是从业人员有素质提升和专业度提升，但是这些提升一定会带来物业费的上涨。

北京相比首尔，东京相比的平均物业费其实是偏低的，后续会经历一个由便宜量大品质差，到精致小资性价比的转变过程。

政策一般都会慢于市场，且由于物业管理公司的历史原因，非常难以管辖。但能够看到新政中对于居住条件的追求和努力。最近粉丝的房子有物业费的变化吗？

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