经发物业“输血”关联方 6300万收购经发大厦部分物业

观点网 几年前，物管行业全面爆发了“去地产化”的潮流，纷纷走上独立发展之路。只是，转型之路并不好走，“去地产化”也并非朝夕之间便可完成，因此至今仍有不少物企受困于关联方。

比如今年11月19日，宋都服务曾以664.83万元收购杭州“第一高楼”世纪中心的商办物业，20天前又以1058.67万元收购关联方宋都股份旗下50个车位，这些资产均与关联方脱不开关系。

而在不久前，再次出现上市物企“输血”地产的案例，这一次是经发物业。

交易迷局

早在2023年1月，经发物业就曾向关联方西安金融中心建设开发有限公司收购过一些商业物业。当时，其为了用来当作集团办公室才向关联方进行交易，属于“正当理由”。

而这一次，该公司给出理由根本站不住脚。

12月5日，西安经发物业股份有限公司（以下简称“经发物业”）公告披露，拟向地产关联方经发地产收购一批商业物业，以及与经发地产签订人防停车场租赁协议等，总代价6300.75万元。

从交易条款来看，6300.75万元总代价被拆分为三部分：5524.75万元用于商业物业收购，296万元用于37个人防停车场租赁（总面积2038.64平方米，期限20年），480万元用于60个机械停车位（总建面1497.96平方米，期限20年）使用权转让，所有款项均采用分期支付方式结算。

其中商业物业包括14个商业物业单位（总建面3267.13平方米）和224个地下停车位（总建面8743.12平方米），均处于西安经济技术开发区核心区域的经发大厦A座内。

据了解，经发大厦为甲级智能写字楼，由西安经发地产有限公司建设开发，并于2006年8月竣工，项目总建筑面积5万多平方米，楼体总高26层，楼宇主体高度98.5米，拥有完善的楼宇智能管理系统和先进的硬件设施。现已入驻广州地铁、华北设计院等多家企业。

尽管经发物业在公告中表示，本次交易旨在“实现收入组合多元化，获得稳定租金收益”，并强调因长期为该大厦提供物业服务，对资产价值有充分认知。但这一解释难以掩盖本次为关联方“输血”的交易本质。

有数据显示，经发大厦的平均租金为90元/m？/月，车位月租金550元，物业费8元/m？/月，以此数据粗略计算，经发物业将此次交易的资产全部出租后可得到400万左右的年租金收入，要想“回本”起码要15年时间，而且还需要在市场情况相当乐观的情况下才能实现。

根据观点指数发布的《表现力指数·2025年度商业地产表现报告》，最近一年多，北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、南京、武汉等重点城市共69个重点写字楼样本的平均出租率出现阶梯式下降：出租率从85.37%微降至84.14%，再降至82.54%，累计下跌2.83个百分点。

在全国市场租赁表现不佳的前提下，经发物业此次接收的部分经发大厦资产同样出现了严重的业绩下滑。

在2023年时，该部分资产年内实现的租金总收入约为202.67万元，进入2024年后，大幅降至仅有75.6万元。与此同时，经发地产方面并未设立团队专门负责这些资产的出租事宜。

这代表着经发物业不仅面临着写字楼空置率高企的行业困局，还需要自己组建团队熟悉、运转出租相关事项，但这件事对其来说并不是一件容易的事。

2024年，经发物业旗下商业物业管理服务的毛利率同比下降1.2个百分点至20.6%，今年上半年则进一步降至19.4%。公司商管业务受市场冲击，盈利能力已出现明显下滑，“回本”之路更加遥遥无期。

另一边，截止今年6月末，经发物业账上现金规模约为3.6亿元，如今拿出其中的1/6向关联方买下一批表现欠佳的商用物业，无疑是一次并不理智的抉择，要知道当初上市时其净筹资也不过只有9047万港元。

依赖基因

如果说此次收购事件是经发物业关联依赖的“显性表现”，其业绩结构则暴露了这种依赖的“隐性基因”。从客户结构看，关联方贡献曾一度接近该公司半壁江山。

2021-2024年，经发物业的前五大客户贡献收入占营收比重分别为49.1%、46.4%、41.1%、36.3%；其中，第一大客户为公司最终控股股东西安经开管委会。

上述报告期内，经发物业向西安经开管委会提供服务所产生的收益分别为2.02亿元、2.25亿元、2.33亿元、2.33亿元，分别占公司总收入的33.9%、31.8%、27.1%、24.49%。

与此同时，经发物业的第二大客户则是公司控股股东西安经发控股（集团）有限责任公司，近年为其提供的收入贡献基本集中在6%-8%区间。

进入2025年，经发物业仍未能摆脱“依赖心理”，其在2025年中期报告中提出：“集团将积极寻求其母公司经发集团扩大业务覆盖范围带来的发展机遇，积极参与投标，扩大其经营半径，确保规模稳定增长。”

其实在上市之前，经发物业便因高度依赖关联方饱受市场诟病，在一片议论声中，其还是在2024年7月3日登陆港交所。然后在上市当天，这只“陕西物业第一股”不出意外地破发了，当天收盘价较发行价跌超10%。

另外值得一提的是，经发物业在今年6月经历了一场“大劫”，月内股价累计下跌近80%，特别是在6月20日和6月23日两个交易日跌了将近70%。

市场分析认为是因为经发物业的两位基石投资者，天博诊断及盯准教育将于7月2日迎来限售股解禁。据了解，这两家机构合计持有经发物业585.48万股，占总股本约8.78%。

2025年上半年，经发物业录得收益4.7亿元，同比增加约1.8%；毛利7930.2万元，同比增加13.9%；毛利率16.8%，同比增加1.8%。

目前，经发物业股价收盘报价3.78港元，较7.5港元的发行价已缩水49.6%。

不过，与资本市场表现截然相反，经发物业今年的业绩较为亮眼。今年上半年，公司实现营业收入4.71亿元，同比增长1.8%；期内毛利润约为7930.2万元，同比大幅增长13.9%；净利润录得3209.8万元，同比增长3.5%。

截至6月底，公司在管建筑面积达1749.8万平方米，较2024年同期增长23.6%。分业态来看，其中城市服务项目在管建筑面积654.3万平方米，同比增长12.7%；住宅项目在管建筑面积700.7万平方米，同比增长1.3%；商业项目在管建筑面积394.8万平方米，同比增长19.0%；三大业务线条管理面积均实现稳步扩张。

不过，规模增长也带来了一点“副作用”，公司贸易及其他应收款项从2024年底时的2.53亿元增加至今年上半年的3.29亿元，增幅达30.0%，高于规模增速。

总的来看，经发物业过去一直在依赖关联方，不知道经过这一次的输血风波后，是否会迎来一次“觉醒”。

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