债务切割+轻资产转型：国资房企的突围之路

作者 秦晋

12月8日，中交地产的公告称，中交地产同意将其持有的房地产开发业务相关资产及负债转让给控股股东中交房地产集团有限公司（以下简称“地产集团”）。在本次交易的过渡期间，交易标的实现归属于母公司股东的净利润为人民币-18.191亿元。过渡期产生的损失由地产集团承担，中交地产无需就交易标的过渡期损益情况对地产集团进行补偿。

这波操作并非个例，华远地产等多家房企早已走上相似路径，通过债务切割与轻资产转型寻找新出路。

债务切割：集团托底，卸下重负

华远地产在 2024 年完成了重大资产重组，直接将房地产开发业务相关的全部资产负债转让给控股股东华远集团。核心标的是华远置业 100% 股权，交易总金额 4.68 亿元，采用现金加承接债务的方式完成。所有标的的债权、债务都由华远集团一力承担。

津投城开以 1 元对价，把全部房地产开发资产负债转让给天津市国资委旗下的城运发展，涵盖所有开发项目和相关债务。

美的置业在 2024 年 6 月将房地产开发业务私有化，所有开发资产负债都由控股股东美的集团承接。

格力地产通过资产置换，置出上海、重庆等地 5 家房地产子公司的全部股权及债务，转而拿下珠海免税集团 51% 股权，如今已更名为 “珠免集团”。

冠城大通正计划将房地产开发业务资产负债转让给控股股东或其指定关联方，目前仅剩北京、南京、福州的少数尾盘项目。

*ST 南置则以 1 元价格，将 17 项房地产开发资产负债转让给控股股东电建地产的子公司上海泷临，涉及债务约 133 亿元，以此摆脱退市风险。

中交地产和珠江股份虽细节有差异，但核心思路相通，前者 1 元出售资产包后聚焦三类轻资产，后者以 28 亿元置出开发业务，注入物业和文体运营资产。

轻资产转型：多元布局，开辟新途

债务切割后，这些房企都把重心放在了轻资产运营上。华远地产构建了 “酒店 + 物业 + 长租公寓 + 代建” 四大板块，形成稳定的业务组合。酒店管理依托华远自身品牌，打造高端运营服务，已经获得了稳定的现金流。物业管理方面，华远智慧物业的在管面积超过 120 万平方米，非住宅业态占比过半，还在积极推进科技赋能提升效率。长租公寓领域，“华远铂园” 的品牌建设稳步推进，重点布局保租房市场。代建业务则成立了专门公司，采用 “开发管理 + 资源整合 + 品牌赋能” 的模式，石油・海蓝城等项目已经落地，还实现了 7000 余户的集中交付。

其他房企的转型方向也各有侧重。

津投城开聚焦物业管理和保障性租赁住房运营，旗下华升物业在管面积 242 万平方米，还包含市政府重点项目，2025 年上半年已经实现扭亏，备考净利润 157.6 万元。美的置业形成了 “开发服务 + 物管服务 + 资产运营 + 房地产科技” 四大轻资产板块，2024 年保留业务营收 37.26 亿元，同比增长 33%，毛利率 35.7%，净利润 5.04 亿元，同比增长 25%。

格力地产彻底转向免税业务，2025 年 4 月并入华发集团后，完全退出了地产业务。冠城大通转向电磁线制造、新能源材料等领域，已经布局了锂电池电解液添加剂等业务。

*ST 南置定位为电建集团内的城市综合运营平台，已经中标了产业园区商业运营项目。

中交地产聚焦物业服务、资产管理和商业运营，珠江股份则以 “城市服务 + 文体运营” 为双轮驱动，旗下珠江文体是国内顶级的文体场馆运营商，重组后首年就扭亏为盈，还获得了大股东 7.48 亿元的支持。

这类模式的集中出现，离不开行业趋势的推动。房地产进入下行周期后，高负债房企急需 “减负” 求生。而国资背景的房企具备独特优势，能通过集团内部资源整合实现债务隔离和风险出清。轻资产模式本身现金流稳定，抗风险能力强，无论是物业、代建还是商业运营，都具备可持续发展的潜力。再加上国资委鼓励国企 “聚焦主业、优化结构”，为这类重组提供了政策便利。在行业深度调整期，“债务切割 + 轻资产转型” 已经成为国资房企的主流突围路径，尤其是有强大母公司支持的央企和地方国企，正通过这种方式实现可持续发展。

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