长租公寓包租模式之“殇”

近期，多家长租公寓头部企业被曝出强制清退租客的消息，并且这些公寓是集体性清退多家门店，虽然品牌方回应，公司处于正常运营状态，只是进行房源结构战略性优化，但是这样的说法显然不能平息租户的担心，临近年底，难道长租公寓暴雷潮又要“重演”了吗？

▲某品牌公寓清退门店的通知

而这些清退门店的长串名单背后，我们发现几乎都有一个共性：采用的包租模式。

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包租模式的风险从未像今天这么大

长租公寓机构化模式主要划分为重资产自持、中资产包租、轻资产托管三类经营模式。中资产包租模式是业主与企业签订长期合约，企业负责装修和出租，赚取租金差，也是俗称的二房东模式。此前包租模式基本是稳赚不赔的买卖，主要由于二房东收房合规性没有现在这么严格、租客对房屋品质要求不高、房东处于强势地位、竞争不激烈等等原因。而如今频频“暴雷”主要有两个方面的原因造成的：

1、市场下行期，原先高价拿房的企业扛不住了。近期爆雷的门店多数是企业拖欠房东租金或者续约条件没谈拢造成的。包租模式核心利润来源于不确定的租金差，市场上行期，其利润可观，比如2019-2022年魔方公寓90%以上的盈利来自于直营模式，但是当前住房租赁正处于明确的下行阶段，租金收入持续下降，成本却是刚性兑付（拿房成本）+持续上升的（获客成本），项目实际运营中“容空置空间”不断被压缩，对出租率非常敏感，一旦跌破对应的安全值，项目即面临亏损的局面，而当初那批高价拿房的公寓首当其冲地陷入”收房越多、亏损越重“的困境。

2、公寓方运营得好，物业方解约拿来自己做。这一种情况较少，但也实际发生过，即业主方看到公寓运营商运营回报率高，于是解约拿来自己运营。白领公寓市场内部差异大，不同运营商的条件背景和运营能力差异巨大，所以这里存在“以小换大”和“以大换小”的操作空间。“以小换大”就是指遵从成本逻辑，品牌方因拿房或运营成本高退场，物业方拿过来自己做，成本明显下降后利润也可以做的不错。（）比如嘉定某长租公寓项目，就是在坪效显著提升周边项目的情况下，被物业方清场。

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包租模式数量收缩，轻资产托管成主流

随着中资产包租模式频频暴雷，长租公寓商业模式逐渐向轻、重两端转移，采用包租模式的机构数量显著收缩，采用轻资产托管和重资产自持模式的市场占比逐渐提升，但是由于重资产门槛较高，包租模式消失的份额逐渐被轻资产托管取代，成为当前市场的主流选择。比如今年4月份泊寓向全行业发布招募加盟商的消息，释放出房企系公寓也开放加盟的信号。泊寓最为行业头部规模运营商以重资产入局，借中资产扩张，最终向极轻资产转型；而以包租模式起家的魔方公寓，招股说明书中资产规模占比达66%，完成D轮融资后，便宣布开启轻资产战略计划，加速其轻资产战略布局。

当前市场，轻资产托管模式能够脱颖而出，是因为最好的承接了公寓市场与金融环境的变化：

第一、规避中资产包租模式的固有痛点与致命伤：资金压力与租金风险。虽然包租模式的运营商已经从高歌猛进变为极其谨慎，一方面向业主方大幅压价，降低资金压力；一方面将租金风险变得可控，比如将未来的租金收益按照悲观、中观、乐观模型测算，得出一个风险可控的投资回报率。但是未来市场租金锚在哪儿并不清晰，再加各种渠道入场的房源竞争越来越激烈，未来包租模式的风险仍然较大。

第二、长租公寓不动产金融化的推进，行业内部分工、合作越来越精细化。由于长租公寓金融证券化的打通，多方资本（险资、不动产基金）普遍看好投资长租公寓行业，导致市场上对专业运营服务商需求日益增多，这些长钱进入给予公寓运营商稳定、可持续的收入来源，比如有的资方只收有限的投资回报率，运营方赚取托管费、租金差价及增值服务；有的运营方收取管理服务费，收入相对稳定；有的运营方与资方共同出资，共摊利润和风险，享受资产增值及租金收益。不管哪种模式，运营方都只需专注于提高运营效率，回归服务本质上来，这是在当下不确定的市场中能拿到的确定性机会。

3、长租公寓运营模式越来越成熟，早期走轻资产托管的主要是酒店系（成熟的加盟体系和房源获取优势）和中介系（资金有限），如今各大长租公寓运营商能力短板基本都已补齐，不管是从品牌效应、产品设计、运营管理体系、供应链系统等都走向成熟，随着整体效率的提高，走向轻资产扩张是市场必然的选择。

最后，长租公寓包租模式之“殇”，实则是市场机制对不可持续商业模式的出清与校准。而轻资产托管的崛起，不仅是企业在不确定环境中的生存策略，更是行业回归服务本质、构建健康生态的积极信号。未来，具备专业运营能力、品牌价值和金融合作经验的机构，将更有可能穿越周期，在更规范、更透明的市场中，与业主、租户及资方共同实现长期价值的共赢。

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