物企抄底丨封面文章

文/乐居财经 徐酒眠

2025年12月2日收盘后，万物云（02602.HK）的股价锁定在19.83港元/股。

这个数字原本只是日常波动，但卡在关键时点上就多了一个紧迫的倒计时——

今年以来，万科已将所持万物云全部股权分四次质押给深铁集团，为合计超过300亿元的借款提供担保。而根据协议，当万物云股价跌破24.81港元的预警线，特别是如果连续3个交易日低于19.08港元的平仓线时，万科将面临追加担保或提前还款的压力。

在危机触发的前一步，12月3日，万物云的一纸公告在资本市场激起涟漪。这家物业管理龙头企业宣布：将动用不超过5亿元的自有资金，回购公司H股股份。

公告简洁明确，资金源于公司“自有财务资源”，目的是“彰显公司对自身业务发展及前景充满信心”，并最终“使本公司受益及为股东创造价值回报”。

不难看出，除了稳定股价、规避母公司的质押风险，万物云此番5亿回购计划承载更长远的使命：向市场传递信心，试图重塑被严重压制的估值逻辑。

在物业板块估值掉头回落和史无前例的楼市调整中逆风上市，万物云当前的股价较当初的发行价49.35港元/股，大幅下跌约60%。

这不是万物云个体面临的估值困境。

近几年，整个物业板块都在经历这种剧烈的价值重估，头部物企市盈率从普遍超过30倍的高点，滑落至2025年上半年末港股上市物企平均约10.62倍的水平。

而这种普遍性低估，很大程度上源于市场对物业公司与地产母公司风险关联的担忧。为了修复市值，不少上市物企选择回购、增持、股权激励、分红等手段，打响股价保卫战。

其中，行业统计数据显示，2023年有9家上市物企合计展开256次回购，累计回购股份数额高达2.89亿股，涉及回购金额高达10.94亿元；2024年则有8家上市物企合计展开307次回购，累计回购约1.56亿股，回购金额约8.20亿元。

进入2025年，A股市场招商积余、新大正，港股市场碧桂园服务、万物云、绿城服务等多家物企继续实施股份回购计划。

放在整个物管板块的宏观背景下审视，物企们的或大额或高频或持续的回购，不仅是简单的“护盘”行为，也是在价值洼地中基于充足财务实力和对未来前景的信心所进行的一次次主动价值管理。

以万物云为例，支撑其此番划拨5亿真金白银划抛出回购计划的底气，有持续向好的基本盘，也有其现金流生成能力和现金储备。

房地产行业深度调整的背景下，2025年上半年，万物云实现了营业收入181.4亿元，同比增长3.1%。更具含金量的是其利润表现——核心净利润同比增长10.8%，达到13.2亿元。

利润增速显著高于营收增速，表明其的盈利能力与运营效率正进入优化通道，而这背后是其战略聚焦和业务结构优化。

一个里程碑式的变化是，万物云来自开发商关联业务的收入占比已降至历史新低的6.5%。与此同时，以住宅物业、商企及城市空间综合服务为代表的“循环型业务”收入同比增长9.5%，占总收入比重高达89.9%。

转向市场化、可持续的内生性增长，核心业务增长与关联业务下滑形成了清晰的“正向剪刀差”。

今年上半年，万物云经营性现金流同比大幅增加20.5亿元，并已宣布派付11亿元中期股息；而截至今年上半年末，万物云持有的现金及现金等价物高达114.6亿元。

不过，回购的短期信号意义固然重要，但支撑企业长期价值的，始终是其战略执行力和业务创新能力。

近年来，与市值分化同步发生的，还有物业企业经营逻辑的根本性转变。行业正从过去追逐管理面积的“规模竞赛”，全面转向追求服务价值和经营效益的“质量提升”。

不可否认，物业板块整体仍面临挑战，行业估值修复之路可能需要很长时间，而市场正在重新审视物企的独立获取项目能力、现金流健康状况、科技应用水平以及服务溢价能力。