四代住宅空降昆明！高达120%得房率，都给购房者带来了哪些惠利？

自2024年起，第四代住宅潮流开始席卷国内房地产市场，并凭借着超高得房率、优质居住体验以及溢价能力，迅速赢得了广大群众和开发商的喜爱。同年11月昆明主城区迎来了首个四代住宅项目义承·丹霞翠屿，并同步公布了143、175、217三种不同平米的户型尺寸。

今年10月份新规出台后，昆明内部人士再度爆出消息，将有一款户型得房率接近120%的四代住宅推新上市，目前该项目正处于报规状态。得房率120%什么意思？相当于购买一套建面100平米的房型，实际得到的使用面积却达到120平米！

一场前所未有的房产革命，正在搅动整个昆明楼市。对于广大昆明市民而言，四代住宅的问世又意味着什么？它能解决民众的哪些居住痛点？

优质好房看昆明

实际上早在2017年，第四代住宅就已经走入了人们的视野。但碍于国家气候条件和政策标准，该项目并未在市面上形成广泛的影响力。直到去年开始，随着国家的政策助力和市场技术发展，四代住宅才算正式登堂入室，成为万千购房者的优质选择之一。

第四代住宅的详细概念是什么？这一点官方层面并未给出明确定义。从词条中可以得知，四代住宅又称为庭院房、城市森林花园建筑，是综合了垂直绿化、传统居住和现代科技等多种因素的新型建筑。

从设计思路来看，四代住宅有两大核心亮点，分别是空中庭院和空中街巷。空中庭院是指每家每户都能拥有一块绿色阳台，空中街巷则是指建设一条不同户间和不同层的通道，以减少地面空间的占用，进一步提升空间利用率。

由于国内目前没有统一新概念的标准，因此市面上“城市花园”“立体园林”的叫法五花八门，但总体都是这个意思。

国家对于四代住宅有着明文标准规定：户属空中庭院的面积不能小于套内面积的40%，且要求两层挑空，与起居室连通，不得影响别户采光。截止2024年底，全国已经有28个城市出台了四代住宅的相关政策，同时开发了约100个四代住宅项目，其中就包括昆明。

自2024年12月以来，昆明土拍市场供应量大幅激增。除了国企之外，冠江、邦泰等民企也是豪掷手笔，拿下了大规模土地拍卖，市场甚至一度出现久违的溢价竞拍。这意味着2025年的新入市楼盘将如雨后春笋般涌出，据不完全统计，接下来昆明至少有24个新盘等待亮相，其中四代住宅也将迎来扎堆入市。

今年率先亮相的是打着“昆明主城第一四代宅”标签的义承·丹霞翠屿，它采用一梯一户设计，推出面积143~217平不等的空中大平院。作为昆明主城区的首个零公摊社区，义承·丹霞翠屿全赠送露台、飘窗和空中花园以最大化提升空间利用率。此外该社区还将联合华为打造全域智能系统，支撑智能安防和机器人配送等等。

此外还有邦泰·观云朗月，每户配备40平米的270°环幕空中花园，挑高达到6米，且匹配一梯一户、3.15米层高、双入户大堂等豪宅标准。该社区价格为每平米2万~2.4万区间，预计2027年3月实现首批交付。这座社区最令人惊叹的，是其通过错层设计、阳台拓展，实现了120%的超高户型得房率。

这一点也要得益于市区建筑新规《昆明市城乡规划管理技术规定》的标准约束，新规规定，未来昆明住宅户型的阳台面积占比，可以进一步扩大到建筑面积的20%。

同时取消住宅跃层户型中空面积不得超过30平米的限制，取消厨房阳台进深1.5米的限制。新规增加了阳台的赠送面积和灵活性，同时给予了开发商更多可设计空间。

以往昆明传统住宅的得房率，即便叠加赠送空间也不会超过90%，如今新开发项目却都能做到100%以上，甚至高达120%。

长期来看，昆明房市场的得房率恐将继续上卷，短期内多数新盘的得房率都将达到120%左右。毕竟政府高层屡次强调，未来楼市发展的方向必须朝着“提升居民获得感和幸福感”的目标看齐。

纵观全国，佛山最近上架的新地块，得房率最佳状态下能做到130%。广州的新房得房率也从100%一步步改善升级到了140%。目前昆明已经将这些一线城市视作目标，正在努力追赶差距，未来昆明868万市民必将住上更优质宜人的好房子。

解决民众痛点

总得来说，第四代住宅是国家和房地产开发商为了更好满足民众需求而做出的积极探索，目的是让人民住房体验从有转向优。而在过去多年内，传统住宅给昆明市明带来最严重的困扰正是居住环境和空间。

昆明经开区号称高端的东旭御山湖小区，2020年交房整整一年后，已经面临着绿化不达标、燃气未接通甚至是业主私自圈养家禽的种种问题。

有记者接到业主投诉进行了实地探访，结果发现小区绿化带坑坑洼洼，植被遭遇了大面积破坏。走进72栋，吵闹的鸡鸣声不绝于耳，记者顺着声音找过去，结果发现了楼内一房间竟然养着7只小鸡。

住在对门的刘女士看到记者不禁抱怨道：养就养了，哪怕是一只两只还能忍受，可这么多实在是受不了，每天早晨闹钟还没响，鸡先把人惊醒了。

规划建设的高档小区，短短一年内便沦为了城中村，广大业主对此失望不已。业主进场装修后，还发现了更多的隐患问题，包括但不限于楼板开裂、底楼防水高度不足、外墙开裂等等。部分业主已经深度怀疑，该小区是否能达到居住条件。

高端小区尚且如此，普通小区的居住环境更是令人苦不堪言。昆明和谐世纪小区被居民举报治安极其差劲，偷盗事件时有发生，一度连续登上最差小区榜单。任何陌生人都能随便进出小区，保安看守形同虚设，部分住户的车辆都屡屡被撬。

但昆明的第四代住宅就绝不会出现以上问题，核心安全上，以义承·丹霞翠屿为首的四代住宅社区与华为展开合作推出了园区智能机器人，可提供外卖快递配送上门和卫生打扫服务，将居民便捷、现代科技和小区安防相融合，为业主提供高品质多样化的居住体验。

那么四代住宅的真实民众反响又如何呢？2024年昆明安宁吾悦广场·吾悦院子项目正式交付，该社区以零公摊、超大露台的卖点赢得了大量消费者的青睐。

居住一年后，部分业主表示：小区的绿植一部分是物业交房前栽种的，但更多是我们自行打理。当初买这套房子主要还是图套内实得面积大，能做到零公摊，周边配套设施也很完善，这几点优势就和传统住宅拉开了差距。

昆明理工大学的高级工程师刘姝萍则认为，四代住宅在云南昆明的落地可谓机遇和挑战共存。云南的气候优势有利于绿化成本的降低，但复杂的地质情况也给建筑结构安全性带来了更大考验。但无论如何，住房都是人民群众美好生活的关键载体，在这个新领域发展阶段，昆明已经在全国人民面前先走一步。

信息来源：
昆明楼市一线：得房率120%！昆明新一代四代宅已在路上
澎湃新闻：昆明一老旧小区改造施工太粗糙，遭市民吐槽！最新回应
云南网：多个项目扎堆落地 “第四代住宅”能否开启云南“住有优居”新叙事？