487亿巨亏炸穿地产圈！万科踩错关键一步，翻身希望藏在哪

哈喽大家好，今天老张带大家聊聊地产圈最近的瓜，比追更的爽剧还刺激——万科这颗公认的“定心丸”，居然也掉链子了！

债券暴跌戳破幻觉

11月26日深夜，浦东银行一纸公告直接把万科推上热搜：20亿元债券要展期。这消息跟往平静的湖面扔了个炸雷似的，第二天万科的债券就集体“跳水”，“22万科06”一天跌了30%，21万科02更狠，跌超41%，所有相关债券全被临时停牌。

谁能想到啊？以前恒大、融创疯狂扩张栽跟头的时候，万科可是圈里的“三好学生”——听话、理性，从不瞎搞多元化，还最早喊出“活下去”的预警，大家都把它当地产行业的“压舱石”。

更别提它背后还有深铁这个“国资靠山”，2017年深铁砸了660多亿元接盘万科股份，持股比例从29.38%一路涨到2025年3月的42.5%，当时市场都拍着胸脯说：“有国资兜底，万科稳如泰山！”

结果呢？现实直接给了市场一记响亮的耳光。深铁现在自身都难保，手里的万科股权市值蒸发了437亿元，2024年单是按持股比例算的损失就有210亿元。

合着这哪儿是靠山啊，分明是俩人绑在一根绳上，万科一慌，深铁也跟着颤。

说起来深铁也没法子，它看着是最赚钱的地铁公司，实则收入全靠地产撑着，跟万科是“一荣俱荣，一损俱损”。

俩人搞的“轨道+物业”模式，全国34个地铁上盖项目都得靠万科开发，万科要是倒了，深铁的千亿蓝图也得泡汤。今年深铁都给万科投了300多亿了，不是学雷锋，是实在没法松手。

万科的战略迷局

最让人费解的是万科自己，简直是揣着救生圈还往深水区跳。2018年9月，郁亮就喊“活下去是最底线”，那时候万科账上躺着几千亿现金，是妥妥的行业龙头，没人把这话当真；到2020年郁亮说“活下去成了真问题”，大家才后知后觉：这哪是危言耸听，这是提前报信啊！

可魔幻的是，喊着“活下去”的万科，转头就在全国疯狂拿地。直到2021年恒大美元债违约，它才急着踩刹车，可这时候早就晚了。

2024年万科交出了上市34年来最惨的成绩单：净亏损487亿元，经营性现金流就剩38亿元，有息负债却高达3613亿元。

它自己在年报里也认了，没摆脱高杠杆、高周转的老毛病。现在大家最关心的问题来了：万科该救吗？能救吗？政策层面倒是给足了诚意，5万亿元的白名单授信，比上海一年的GDP还多，可这些钱泼出去，根本没溅起水花。

终局已定

市场把事儿搞反了——万科不是暂时缺钱的“流动性危机”，是资产不值钱、根本还不上债的“偿付能力危机”。它的核心问题就一个：房子卖不出去。

2024年销售额才2460亿元，惠誉预测2025年、2026年自由现金流还得分别流出90至100亿元、50亿元。这时候给它放贷款，跟给溺水的人灌水有啥区别？

债券展期也不是救命药，看看富力和碧桂园就知道了。富力2022年底把债券全展期，2025年还是得二次重组；碧桂园2023年8月勉强兑付了债券，当年10月就官宣境外债务还不上了。展期不过是把违约往后推，改不了房子卖不动的根本问题。

其实万科的挣扎，早就不是一家公司的事儿了，是整个地产旧时代的落幕。它手里的泊寓、万纬物流或许能让它喘口气，但“高杠杆就能赚”“有背景就兜底”“房价永远涨”这些老逻辑，是真的不灵了。

这未必是坏事，地产行业早该从“比谁跑得快”变成“比谁站得稳”，回归房子用来住的本质。万科这一摔，算是给所有企业提了醒：时代变了，别再抱着老路子不放。

它能不能爬起来不重要，重要的是大家都该明白，在行业剧变面前，没谁是绝对安全的，主动换赛道才是真本事。这不是万科的终点，是地产行业的新起点。