上海
房价，何时会止跌？
楼市，何时能够真正企稳？
这是当前我国经济与社会领域的一个重大命题！
近段时间，多家国内外的研究机构对中国房价的走势做出了最新预测。
有些机构预测2026年止跌，有些机构预测2027年见底，有些预测2028年企稳。
观点不一，颇为争论。
老杨平时也在系统性地监测和研究中国楼市，包括房价走势。
预测市场变化其实很困难，因为有多种因素在综合影响着房价走势。
我的观点是，中国的房价将在 2027 年止跌！
以老杨监测的全国 50 个大中城市的房价走势为准，同时也可以参考统计局发布的全国 70 个大中城市的房价数据。
预测房价，张嘴就来看似非常轻松，但要做出比较严谨理性的预测，还是需要下很多功夫的。
从我的视角，我是用模型进行预测，其底层逻辑是我们构建了房地产市场的领先景气指数，通过观察和预测领先指数的变化趋势，从而再来预测房地产市场本身的景气度走势。
通过图表来比较形象化地展示一下。
这是我们全国房地产市场机会与风险监测系统中的两组数据：
一组数据是领先景气指数（红线走势），另一组数据我们称它为房地产当期市场景气指数，也可以笼统理解为房地产市场本身的景气度变化。
从过去多年的走势来看，二者具有高度相关性，而且领先指数的变化会提前反映房地产市场景气度的变化。
领先景气指数在 2023 年初见到底部之后，震荡上行。
最新的数据在 15左右。
按照 2023 年以来的走势，我们做线性推演，再来对房地产市场当期景气指数的走势进行预测。
关于预测结果，关注三个重要节点：
第一个节点是 2026 年 8 月份，房地产当期指数上行超过 - 90，楼市总体上进入复苏状态，也进入冬天的末期、春天的初期。
但此时还不能说房地产市场已经止跌企稳，因为房价还未止跌。
第二个节点是 2027 年四季度，房价止跌。
第三个节点是 2028 年 1 月份，房地产当期景气指数告别负区间，进入正区间，整个市场出现本质性回暖。
上述预测属于模型预测，是比较理性的预测。
关键指标是领先指数，领先指数包含了经济环境、政策环境、金融环境、房价泡沫等多个维度，相当复杂，在此不做展开。
除了模型预测之外，还有三个比较感性的观点，来支持 2027 年房价止跌：
第一，根据国际经验，过去几十年，全球有几十个国家出现过房价泡沫破裂、楼市深度调整的情况。
平均而言，房价下跌超过 30%；楼市调整时间约为6年左右。
其中以美国最为典型，还包括欧洲、东亚等很多国家。
我国楼市这次大调整从 2021 年夏天开始，到 2027 年下半年正好满6年， 届时我国房价将到了跌无可跌的地步。
第二，当前美国处于降息周期，根据目前美国的经济、通胀、就业等数据，估计 2026 年、2027 年美国会持续降息。
在美国的降息周期过程中，会为中国的资产价格（包括股市、楼市）提供比较友好的外部环境，其中也包括人民币对美元会升值、外资配置中国资产的意愿上升等。
第三，国内的经济环境会有所改善。
一方面，低息环境、货币宽松会持续；另一方面，股市的慢牛行情会继续演绎，牛市的财富效应会慢慢向房地产市场扩散。
此外，中国在关键的高新科技领域（比如芯片）会取得更多突破，从而摆脱对欧美的依赖，在 AI 等领域能够取得更大成就，进而带动社会生产力出现明显提升。
总体而言，2026 年房价见底的概率比较小，2027 年尤其是下半年，房价止跌的概率会大幅增加。
假如到了 2027 年房价依然没有止跌，那我认为 2028 年必定会筑底企稳。
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