远郊大房子，实在太坑人

来源：市场资讯

（来源：地产局座）

粉丝提问：

大表哥好，2016年年中，我在通州金隅花石匠一期购入一套182平米的一楼下跃六居室（一层四居，负一层两居）。

购入之后小区房价有过短暂的上涨，然后就一直阴跌，目前这套房子的市值不好说，因为近三年都没有成交过同户型的房源。中介粗略给的估值是700万，折算单价3.8万一平米的样子。

这套房子当初是投资目的购入，中途自己短暂住过一段时间，自己在国贸上班，感觉不是很方便，就一直出租着，想问问大表哥，我是否需要卖掉，置换到朝阳来？

大表哥回答：

因为千年大计副中心规划，通州的双限购政策是2015年8月官宣执行的，你是2016年中才去通州买的，说明你属于比较后知后觉的人。

虽然你没有说你的买入价，但从你入手的时间推断，即使不算资金成本和利息，现在应该也跌破你的入手价格了。

中介给你估算的700万，我觉得高估了，他可能也觉得你这套房子不好成交，估计也没抱希望给你卖出去，所以按照高一点给你评的价格。

从目前的行情来看，你这套房子想要尽快卖出去，650万有人接手就不错了。

你手里这套金隅花石匠有三个问题，大表哥认为是比较明显的硬伤。

第一，买在通州是最大的问题。虽然顶着千年大计，北京副中心的头衔，但是通州毕竟在地理位置上，距离传统北京核心区还是太远了，在通州买房的自主群体，只能是通州本区然后加朝阳东部一点人群。这一点你在那里短暂住过 一段时间应该深有体会。

第二，一层下跃的这种户型，在市场上的流通性非常受限。一楼本身就受限，你这还是负一下跃，就更加受限了，买这种户型的人很少，所以你才看到近3年都没有成交记录的情况。

虽然看似是六居室，其实负一楼的两个房间，基本没法住人。

第三．金隅花石匠在通州也不占有一流地段，通州的核心还是在运河CBD附近，金隅花石匠属于外溢次级板块。目前通州运河CBD都没怎么发展起来，次级板块就更难带动了。

当然，大表哥不是说通州运河CBD发展不起来，而是说发展起来需要的时间，可能太久了。你想想，国贸CBD，在中国经济发展最强劲的时期，也用了30年才发展成今天这样。

通州运河CBD，在城市化中后期，又需要多久的时间呢？至少也得30年才能发展成像模像样吧.

说实话，30年的周期，实在是太长了。你这套金隅花石匠到时候后都快四十年的房龄了。

所以，大表哥建议，即使现在出手时亏损的，能出掉也尽量出掉，然后置换到朝阳区来。目前朝阳的不少新房，位置更好，产品力更强，从长期的资产保值增值角度，肯定是要优于金隅花石匠的。

另外，如果是处于投资的角度，尽量不要买这种顶层、底层、或者下跃的特殊户型，还是尽量买正常楼层、正常户型的房子，以免今后流通性受限，缺乏接盘人群。