户口已迁入+房子已翻建，卖家反悔有用吗？房产买卖律师解析案例

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以上案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

案情介绍

赵明与刘强均为某村集体经济组织成员。2001年1月8日，双方签订《买卖房屋契约》，约定：

刘强将一号房屋（北房五间、东厢房五间）以6000元价格出售给赵明；

房款当场付清；

院内树木归赵明所有；

村委会负责人及执笔人在契约上签字见证。

签约后，赵明于2001年11月将户口迁入一号房屋，并于2009年将原房屋全部拆除，翻建为两排北房（共十间）。村委会先后出具证明，确认赵明系房屋实际权利人，并认可其翻建行为。

20余年后，刘强及其兄弟姐妹（刘强父母已去世）提起异议，称：

一号房屋系父母与大哥共同出资建造，刘强无权单独出售；

父母生前不知情，买卖无效；

赵明遂起诉，请求法院确认《买卖房屋契约》有效。

裁判结果

法院判决：

确认赵明与刘强于2001年1月8日签订的《买卖房屋契约》有效；

法院说理

1. 买卖双方均为本村村民，交易合法有效

根据当时有效的《土地管理法》及司法实践，同一集体经济组织成员之间买卖宅基地房屋，不违反法律强制性规定，合同自成立时生效。

2. 买方有充分理由相信卖方有权处分

宅基地《土地登记申请书》载明使用权申请人为刘强；

房屋交付时为空置状态，刘强实际控制并完成交付；

买方已支付合理对价（2001年6000元符合当时市场水平）。

3. 亲属“不知情”抗辩不合常理

刘强父母及兄弟长期居住本村，且大哥房屋紧邻一号房屋；

赵明2009年大规模翻建房屋，持续居住超十余年；

若真不知情，长达十几年未提出异议，明显违背生活常理。

律师提示

✅ 同村买卖宅基地房，2001年签的合同至今仍有效！

只要买卖双方均为本村农业户口，且交易真实、价格合理，即使未过户，法院通常认定合同有效。

✅ 户口迁入+长期居住+翻建=强化权利基础

本案胜诉关键在于：赵明不仅签约付款，还迁户、翻建、持续占有，形成完整权利外观，使“无权处分”抗辩难以成立。

✅ 村委会证明很重要！

村委会出具的“房屋归买方所有”“认可翻建”等书面证明，是法院判断交易真实性的重要依据。

✅ 想拿房产证？先确合同有效，再另案确权

宅基地房屋无法直接办理过户，但可通过两步走：

① 起诉确认买卖合同有效；

② 另案起诉确认房屋归己所有（或要求协助办理宅基地使用权变更）。

✅ 亲属事后反悔难成功

若父母或其他共有人长期知情却未反对，尤其在买方翻建、装修、出租后才主张权利，法院通常不予支持。

北京房产律师特别提醒：

宅基地房屋买卖虽受限，但同村交易受法律保护！

✅ 签约时务必让村委会见证并盖章；

✅ 保留付款凭证、户口迁移记录、翻建审批（如有）；

✅ 遇亲属反悔，立即起诉确认合同效力