北京房产律师：员工付77万购商住房，公司三年未办网签后代持，退款为何被驳回？

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以上案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

案情介绍

2016年12月，陈磊（化名）作为甲公司高管，与公司签订《房屋转让合同》，以77万余元购买位于北京房山的一号房屋（商住性质公寓）。合同明确约定：

陈磊付清全款后60日内，甲公司须协助完成网签及过户；若逾期未办，转让行为自动终止，公司应在三年内退还全部房款，并支付利息；三年后仍未退，另加收每月千分之五的违约金。

陈磊依约于2016年12月25日全额付款。然而，甲公司迟迟未办理网签。

2017年3月，北京市出台新政（京建发〔2017〕112号），全面禁止个人购买商住房。陈磊因此丧失购房资格。

2020年，甲公司通知陈磊“配合完成网签”——以其身份注册乙公司，并以该公司名义与开发商签署买卖合同。2020年12月30日，一号房屋成功网签至乙公司名下。陈磊虽为乙公司法定代表人（持股99%），但称从未控制公章、营业执照，也未实际收房或取得房屋使用权。

此后，陈磊起诉甲公司，要求：

退还购房款771,171元；

支付自2017年起的资金占用利息；

支付自2020年起的违约金（月息5‰）。

甲公司辩称：房屋已通过网签完成交易，合同目的已实现，仅同意承担部分迟延责任。

裁判结果

法院作出判决：

驳回陈磊退还购房款的请求；

判令甲公司支付利息132,964元、违约金39,171元，合计172,135元。

法院说理

合同有效，但履行方式已实质变更
虽然甲公司未在60日内办网签，构成违约，但陈磊在明知个人无法购房的情况下，主动提供身份证件、配合设立公司并完成网签，应视为双方就新的履行路径达成合意。

房屋已登记，合同目的视为实现
一号房屋已以陈磊担任法定代表人的公司名义完成网签，无证据显示存在交付障碍。因此，法院认为原《房屋转让合同》的核心目的——取得房屋权益——已基本实现，不支持退款。

违约责任仍存在，但金额大幅调减
法院认可甲公司存在迟延履约过错，但考虑到：

陈磊后期配合行为减轻了损失；

其对政策风险有一定认知；

房屋最终完成登记，未造成根本性损害。
故将利息与违约金合并计算，截止至网签完成日（2020年12月30日），总额酌定为17万余元。

律师提示

✅ 政策红线不可碰：2017年后，北京严禁个人购买商住房。任何“先付款、后网签”的内部购房安排，若未在政策窗口期内完成手续，极可能因资格丧失而陷入僵局。

✅ “配合代持”等于默认接受新方案：即使本意仅为协助公司完成业绩，一旦以自己名义设立公司用于购房，法院很可能认定你自愿接受以公司形式持有房产，难以再主张退款。

✅ 离职员工尤需警惕：本案中，陈磊离职后仍被用作“购房工具人”。建议离职前书面确认购房权益归属，避免成为“名义法人”却无实际控制权。

✅ 违约≠必然解约：合同虽约定“逾期未网签则退房”，但若后续通过其他方式（如变更买受主体）完成交易，法院可能认为合同已履行完毕，仅支持有限赔偿。

✅ 保留“非自愿”证据至关重要：如能证明注册公司、签署文件系受公司指令、仅为走流程（如邮件、微信记录、备忘录），可增强“非真实意思表示”的抗辩力度。

北京房产律师郑重提醒：
企业内部“员工优惠购房”看似划算，实则暗藏身份、政策、代持三重风险！
切勿轻信“先打款、后办证”承诺；
务必在签约前确认：能否以个人名义网签？是否符合现行政策？
一旦发现无法过户，立即书面主张解约，避免“配合”变“背锅”！