华西证券：新房成交环比四连增

地产周速达

1）周度：

新房成交底部企稳，环比录得四连增。本周（11月28日-12月4日），38城新房成交面积达到292万平（约为年内高点的55%），环比增长5%，增幅与上周持平。成交绝对规模已高于过去四周的216万-277万平区间，反映新房市场逐步修复。

二手房成交结束两周的高位盘整，出现小幅回调。本周15城二手房成交面积为214万平，环比小幅下滑3%。尽管有所回落，但近四周成交中枢仍稳定在213万至221万平区间，绝对量维持在年内高点的73%，显示市场活跃度虽有波动但韧性仍存。

同比维度，受高基数效应影响，读数持续承压，新房、二手房降幅均走扩。38城新房成交同比下滑36%，降幅较上周的35%小幅扩大，已连续第十周录得负增长。值得注意的是，15城二手房成交同比降幅显著扩大至37%，此前四周跌幅区间仅为11%至24%，目前已连续八周同比下滑。

2）月度：

高频数据显示，11月新房成交显著承压，同比读数受高基数压制明显。11月38城新房成交面积同比大幅下降35%，较10月27%的跌幅进一步扩大。需要指出的是，同比读数的深跌受去年同期高基数效应的影响，2024年11月新房成交同比曾录得17%的增长（而当年10月为-2%）。因此，尽管近期周度成交已实现环比“四连升”，呈现出边际修复态势，但在绝对量仍处底部与高基数的双重影响下，月度同比增速依然承压。

相比之下，二手房市场展现出较强韧性。11月15城二手房成交同比下滑20%，该跌幅与10月持平，并未随新房同步走弱，成交中枢维持相对稳定。

3）一线城市表现：

一线城市新房成交延续修复，二手房全线调整。新房周成交环比二连增，本周成交环比增长7%，增幅较上周的11%边际收窄，绝对量修复至年内高点的53%。城市间分化显著，北京受上周低基数影响，环比大增62%，成交量回升至12万平，在近四周8-12万平区间上沿；上海维持稳健，环比增长6%实现两连增；广州与深圳则出现回落，环比分别下滑8%及14%。二手房市场热度有所降温，京沪深三城合计环比小幅下滑4%，三城均出现不同程度的回调，深圳、北京、上海分别下跌8%、4%、3%。

对标年内成交高点，北上深二手房成交均在年内高点的61-76%区间，韧性相对较强。新房市场则呈现结构性分化，上海与广州修复度较高，分别为年内高点的72%和50%；而北京与深圳表现相对低迷，仅恢复至年内高点的31%和18%。

同比增速亦持续受到高基数拖累，一线城市二手房跌幅明显扩大。二手房成交连续七周录得同比负增长，本周跌幅走扩至33%，显著高于此前四周13-24%的跌幅区间。其中，深圳同比跌幅达50%，北京与上海同比分别下跌33%及25%。新房连续八周同比下滑，本周整体降幅达34%。其中，深圳受去年同期超高基数冲击，同比跌幅深达81%；上海表现相对坚挺，同比仅微跌2%。

4）二三线城市表现：

周度环比维度，二线新房和二手房成交走势分化，三线二手房成交逼近年内高位。二线城市新房环比小幅增长6%，但复苏动能依然偏弱，绝对量仅为年内高点的55%，其中济南和青岛表现相对强势，环比分别录得72%及25%的增长；二手房成交则由升转降，环比下滑7%，绝对量回落至年内高点的62%。三线城市成交活跃度显著回升，新房成交连续三周回升，本周环比增长3%，其中莆田、云浮和渭南增幅均在100%以上；二手房市场量能修复更为积极，环比由降转增，录得11%的涨幅，绝对量修复至年内高点的93%。

同比维度，二线新房与二手房降幅均走扩，三线新房边际改善。二线城市新房同比下滑37%，降幅较前一周的29%进一步放大，显示去化压力仍存二线城市二手房调整压力同样加剧，同比跌48%，跌幅明显高于前四周17-33%区间。而三线城市新房同比下跌35%，降幅较前一周的38%略有收窄，出现边际企稳迹象。

5）房价观察：

我们主要观察二手房价，因新房价格受推盘区域影响，波动往往较大。本周更新的是Wind披露的二手房出售挂牌价指数（周度）。

11月24日-12月1日，各线城市挂牌价走势出现分化。一线城市挂牌价止跌企稳，环比整体持平；二线及三线城市则延续跌势，环比分别下跌0.38%及0.10%。同比维度上，二线城市价格调整幅度最大，跌幅达到8.63%。

深圳挂牌价从低位反弹，其他一线城市普跌。环比维度上，深圳挂牌价录得低位反弹，环比增长0.26%；其余三城则延续普跌态势，上海、北京及广州环比跌幅介于0.16-0.49%。同比来看，广州跌幅最深，达到15.13%，深圳与北京跌幅均在10%左右，上海表现相对坚挺，同比仅下跌3.55%。

二线城市，西安和武汉环比表现相对强势，分别增长0.66%、0.08%，两城同比跌幅依然显著，介于13-18%，长期价格仍处于回调通道。反观杭州、南京和天津表现较弱，环比跌幅在0.6-0.9%，同比维度上，杭州相对抗跌，跌幅仅为4.5%，而南京与天津同比跌幅均在11%左右。

主要城市观察

本文源自：券商研报精选