1. 曹德旺8年警示应验！2026年楼市分化，三四线房产不卖就晚了？

2018年，当中国房地产市场还沉浸在“普涨狂欢”在“普涨狂欢”中时，福耀玻璃创始人曹德旺抛出振聋发聩的警示：“房产不过是砖头水泥堆起来的，不会一直升值”。彼时，全国房价连续多年上涨，炒房热潮席卷一二三四线城市，这番言论被多数人视为“危言耸听”。然而时隔8年，曹德旺的预言正逐步成为现实——全国房价调整已持续40多个月，二手房挂牌量突破850万套，核心城市与三四线城市走势呈现“冰火两重天”，曾经的“资产香饽饽”正在变成部分家庭的“负债包袱”。2026年作为“十五五”规划开局之年，楼市分化将进一步加剧，三四线城市的多余房产是否已迎来最后的变现窗口期？

曹德旺的警示从不是空穴来风，而是基于人口、供需与经济逻辑的理性判断。2018年他就敏锐观察到，房地产市场的泡沫化趋势与实体经济脱钩，大量资金涌入楼市导致资源错配。2023年底，他以家乡福清为例，直言当地房价从每平米上万跌至几千元，大量房屋空置难售，并劝诫家人尽快处置多余房产。2024年，他进一步点破核心矛盾：65岁以上老人超2亿，新生儿不足1000万，购房主力人群持续萎缩。2025年的数据更印证了这一判断：全国商品房销售面积下降6.8%，住宅销售额下滑9.6%，70城数据显示三线城市房价累计跌幅已达3.4%，部分弱三四线城市跌幅更是高达22%，“鹤岗化”现象持续蔓延。

2026年楼市分化将呈现三大核心转变，彻底改写房产价值逻辑。首先是区域分化白热化，人口与产业成为价值分水岭。一线及强二线核心城市凭借人口虹吸效应保持韧性，2025年深圳人口净流入接近50万，杭州、成都均超20万，核心板块房价可能出现3%-5%的合理回升；而三四线城市面临严峻挑战，2025年人口净流出达312万人，广义库存去化周期普遍超过30个月，瑞银预测2026年这类城市房价可能再跌10%。这种分化本质是“用脚投票”的结果，产业空心化、人口外流导致住房需求持续萎缩，多余房产的流动性将进一步枯竭。

其次是需求结构根本性调整，改善型需求主导市场，刚需房产遇冷。数据显示，2026年35-55岁改善型需求占比已提升至45%，“卖一买一”成为市场主力，90-144㎡的品质户型流通性和保值性最佳；而三四线城市的刚需老房、远郊概念盘则陷入“卖不掉、租不出”的困境。2025年上海远郊板块成交占比仅8.6%，多数房源挂牌半年以上无人问津，这种趋势在2026年将进一步扩散到三四线城市——缺乏配套的刚需房产不仅升值无望，还面临估值折价风险，部分房源即便降价40%仍难成交。

最后是持有成本持续攀升，多余房产从“资产”变“负债”。曹德旺曾强调，房产的持有成本远不止房价本身，物业费、税费、维修费用等常年消耗资金，空置状态下更是纯损失。2025年福清地区房屋租金下降15%，空置率上升至25%，全国租房市场租金平均降幅达10%-15%，意味着靠出租覆盖成本越来越难。同时，随着“房屋养老金”“房屋体检”等制度推广，老旧小区的维修成本将进一步增加，三四线城市的多余房产正逐渐成为“吞噬财富的黑洞”。

对于三四线城市的多房家庭而言，2026年可能是处置多余房产的关键窗口期，再不行动或将面临“卖不掉、砸手里”的困境。从政策层面看，2026年楼市政策将延续“因城施策”导向，三四线城市为消化库存可能进一步放宽限购、优化交易税费，但这并非房价反弹的信号，而是库存压力倒逼的“纾困措施”。数据显示，全国商品房库存已达8亿平方米，三四线城市占比超六成，在人口持续外流的背景下，库存消化压力只会越来越大，未来政策红利可能难抵市场下行趋势。

从交易逻辑来看，三四线城市房产正陷入“越跌越难卖”的恶性循环。目前部分弱三四线城市房源总价已低至5万元，但仍鲜有人问津，核心原因在于缺乏接盘侠——年轻人外流导致刚需断层，本地改善型需求更倾向于置换核心地段优质房源，而非接手偏远区域或老旧小区的多余房产。2026年上半年政策红利集中释放，叠加城中村改造货币化安置带来的短期需求，可能是三四线多余房产变现的最佳时机，错过这一窗口，后续变现难度将翻倍。

但并非所有三四线房产都需“一刀切”抛售，需精准区分房产类型与区域价值。值得保留的房产需满足两个核心条件：一是位于城市核心地段，3公里内有三甲医院、重点学校、大型商超等成熟配套，这类房源在局部市场仍有一定流动性；二是户型适中、房龄较新，90-120㎡的通透户型比极端户型更具保值性。而人口持续外流区域的远郊房、房龄超20年且无城市更新规划的老旧小区、配套匮乏的概念盘，应优先纳入抛售清单，这类房产未来可能面临“无价无市”的局面。

处置三四线多余房产时，还需掌握科学的策略与方法。定价上要“随行就市不贪高”，参考同小区近期成交价合理定价，避免因追求高价导致挂牌数月无人问津，最终陷入被动降价的困境；时机上建议选择2026年上半年，此时政策红利集中，市场需求相对旺盛，有利于快速成交；交易中要优先选择正规中介和官方资金监管账户，明确合同条款，结清物业费、水电费等隐性欠费，避免引发纠纷。对于资金充裕的家庭，可遵循“卖弱买强”的逻辑，将变现资金投向一线或强二线核心城市的优质房产，实现资产优化配置。

曹德旺的8年警示，本质上是提醒市场回归理性——房地产已告别“普涨红利”时代，从“财富投机工具”回归“居住本质”。2026年楼市的核心逻辑是“价值分化”，核心城市优质房产仍具保值性，而三四线城市的多余房产则面临前所未有的变现压力。对于普通家庭而言，应彻底摒弃“炒房致富”的旧思维，理性评估自身房产状况，抓住2026年的关键窗口期优化资产结构。

未来五年，中国房地产市场将持续处于调整周期，曹德旺预测的“五年消化泡沫”进程仍在继续。三四线城市的多房家庭无需恐慌，但必须正视市场现实：多余房产的“逃生门”正在逐渐关闭，2026年或许不是最后的机会，但一定是最关键的机会。与其抱着“坐等升值”的侥幸心理，不如主动出击处置冗余资产，将资金投向实体经济、优质理财或核心城市的价值房产，这才是应对楼市分化的理性选择。毕竟，在趋势面前，个人的侥幸终究难以抵挡市场规律的必然。