江南从未如此丰饶

1983年，考古专家在杭州华东制药厂发现了一段精致扎实的宫墙。那正是700多年前的南宋皇城。他们惊奇地发现，整座皇宫的面积也不到50万平方米：

不到故宫的三分之二。

南宋的宫殿可能是历史上最小的户型，上朝的百官只能缩在屋檐下开会，皇帝也好不到哪里去，金銮殿平常叫大庆殿，但经常挪作他用。

比如，皇帝开生日party时，就换上紫宸殿的牌匾；状元殿试时就换成集英殿；皇帝祭天拜祖先，就换成明堂殿。

连皇帝都如此，平民的居住条件就更是紧张了。

意大利人鲍丁南来到杭州，发现这里一座房子有十层，每层住着十户人家：

这是什么稀罕玩意儿。

当时的临安城人口密度，已经超过了每平方公里2万人。这个数字，是同时期纽约的：

两倍。

南宋的土地面积比北宋少了三分之一。农业生产已经不再能维系国民经济。

但就在这里，国家却完成了产业转型。私营作坊、专业市场大量出现；尤其是外贸，更是见证了海上丝绸之路的辉煌。杭州从东南第一洲，成为世界上最富庶的都会之一。

经济学家们甚至发现了一个神奇的现象，纸币发行量增长上百倍：

却没有因此通货膨胀。

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很多年前，上海的领导就问过，为什么阿里巴巴会诞生在杭州？答案五花八门，但最根本的原因，其实很简单：

杭州太小了。

杭州没有那么多土地来耕种，或者建工厂，因为这里的人就更倾向于做贸易，做互联网这样单位产值更高的生意。

从南宋到现在，一直都是这样。

一直到20世纪90年代，杭州官员们最头疼的，始终是过小的城区面积。只有400多平方公里，被称作：

全国最迷你的省会。

也许是因为这样，杭州人拥有了一个神奇的能力：

把有限的资源，发挥出最大功效。

法国汉学家谢和耐曾经提出一个疑问，在蒙元入侵前夜，兵临城下了，杭州城内的生活仍是一如既往的优哉游哉。

杭州人见过太多战争，战争的终极目的是掠夺资源。但杭州人想的，是怎么把资源赋予最大价值。

动乱不断的民国，全国各地的政客、商人、学者都跑到杭州来当包工头，造起了一幢幢中西合璧的别墅官邸。

古希腊石柱、英式券廊、古罗马式拱券、西班牙式弧形墙，中国第一代接触了西方的设计师们百无禁忌，和中式的飞檐翘角、青砖黛瓦放在了一起。

蒋介石与宋美龄在上海结婚后，蜜月旅行的第一站就选在西湖边的“澄庐”别墅内。

在杭州过了好几年好日子的郁达夫甚至说过，西湖就像是一位“二八佳人体似酥”的狐狸精：

所以杭州决出不出好子弟来。

在杭州没有一幢私家庭院，都不好意思叫自己首富的风气，从那个时候开始的。后来马首富想尽办法，也要把江南会放到西湖边。

这股风气，随着西湖的整治而落下帷幕。但拥有一套低密住宅，始终受到杭州人的追捧。

它代表着一种生活方式，有学者说过，杭州人似乎从来没有试图成为独占天下资源的国家政治中心，反而把主要的精力与心思，花费在观赏自然美景、把玩有限的人生和珍惜日常生活上。

2

2024年5月，杭州发布了一份重磅文件，明确指出，要求因地制宜：

开发低密度高品质的住宅。

从那之后，杭州出现了一个低密土地供应窗口期。更重要的是，这批低密地块，大多数集中在主城及近郊核心区。

最近十几年来，杭州只要是低密的排屋、叠墅项目，销售速度都比高层产品快很多。

越秀看到了这个难得的机会，连续拿下几宗低密土地，供应叠墅和联排产品。其中，临安区的观锦宸樾府、临平区的如玺华院、拱墅区的运河樾，是越秀最引以为傲的三个作品，被越秀称作：

江南三章。

低密产品的户数少，公共区域可施展的空间自然有限，反而是最考验开发商硬核建造能力和功底的。

在观锦宸樾府，越秀做了一个令人震惊的决定，主动把容积率从：

从1.05降到1.02.

别看只有0.03的降容，这意味着放弃将近700方的建筑面积。他们要把这些空间，留给巷道和景观，让给用户。

观锦宸樾府实景图

最终，他们拿出了一个完成度极高的江南建筑，融合了宋式建筑、山水园林，以及临安本地的吴越文化。

如玺华院则是杭州第一个采用架空平台层的低密项目，第一次实现了地面绿化加空中花园的三层观景台，叠石、壑松及高低落差约15米飞瀑，灵感来自北宋画家范宽的《溪山行旅图》；

中庭山水，几乎要成为越秀的金字招牌了。

如玺华院实景图

动辄十几米的中庭落差，意味着越秀必须向天空和地下要面积，意味着超额的建筑费用。

精美的山水庭院下面，才是越秀成本最高的地方，下沉会所。

如玺华院的下沉式会所面积，达到了1300平米，包含了童乐区、私宴厅、书吧、泳池、健身房、茶室等九大功能空间。要知道，这个项目只有184户。

如玺华院实景图

即便对于最会享乐的杭州来说，这样配置的主城区低密产品，也很少见。

而只有109户的观锦宸樾府，越秀请程绍正韬执笔了约1400平米的会所，几乎打造了一个吴越文化展厅。

江南三章的会所和中庭建设标准，放在低密产品中，本就很少见了。如果按人均面积来算的话，更是奢侈。

3

江南三章压轴出场的，是越秀体系内最高能级的“樾”系院落：

运河樾。

运河樾就在京杭大运河边，距离运河不到200米。这条因图霸业而疏浚，为水转谷而开凿的运河，是中国古代唯一的一条：

南北高速公路。

运河和西湖，是杭州人心中最重要的两个水系。可以说，没有海港的杭州能从边缘城市成为天下第一富州，京杭大运河至关重要。

老城区拱墅的运河畔，更是杭州传统达官显贵的聚居地。杭州最贵的房子江南里，就是在这里。

可以说，这里的每一块新土地，都是杭州费了很大力气，从牙缝里挤出来的。

越秀也倍加珍惜，这个只有98户的项目，集合了越秀在低密产品的最重要探索。

项目中心的山水中庭，水院采用12米的双重叠瀑，越秀甚至手工制作了一个金舟亭，形成完整的临泉山水轴线。

运河樾实景图

更重要的是，在山水庭院的下方，越秀为98户业主做了一个 2000平米的下沉会所，户均会所面积超20平米，哪怕在杭州，也是少有的配置。

运河樾不只是有一个精致的外壳，越秀最大的创新是在居住空间，98户家庭都做到：

户户有花园，户户有地下室，户户有私梯。

上叠、中叠、下叠都呈现出前所未有的体验——客厅像大平层，地下室像独栋。

运河樾实景图

就连叠墅产品中被看作鸡肋的中叠，运河樾都呈现出了颠覆式的效果，客厅的采光和尺度，卧室的通透，甚至连地下室都大得夸张。

运河樾实景图

运河樾最引以为傲的上叠，坐私家电梯入户，迎面就是私家空中花园，眼前就是京杭大运河，把大平层的景观和独栋的居住体验，无缝融合在一起。

可以说，今年户型表现最好的叠墅，运河樾肯定有一席之地。而且就在几天前，他们领证了。

4

江南三章的最大意义在于，在有限的土地中，探索人均资源的最大化。

公区面积太小，越秀就向天空和地下索取面积，哪怕成本很高，也要把中庭山水造出来，要让未来的客户，可以在岩壁、瀑布、步石、溪涧漫步。

在建筑上，他们用的都是硬核的工艺。

观锦宸樾府光是入门处，就有10米高的重檐宫制门头、整块汉白玉雕成的天目飞虹桥，还有12块玉石屏风；地下恒温泳池的色彩，致敬本地最有名的秘色瓷；私宴厅、品茗区也营造了飞瀑叠水、攀松卧石的景致，试图还原吴越的煮茶听雨休闲文化。

如玺华院建筑立面的天青陶板经历20余道工艺淬炼，要在1200℃窑火中烧制24小时。

越秀投入极大的成本，试图化解低密项目的一个永恒矛盾：

静谧的生活与丰盛的配套。

在仅追求商业效率的现实中，这两者往往是矛盾；但在精细的、以人为本的规划和更高层次的生活定义中，它们可以统一。

江南的生活，本就是精致而丰饶的。

珍爱包叔，顺手“在看”