中国住宿业的“品质化转型”到底需要怎样的标杆？

2025年10月31日，在华住集团二十周年伙伴大会上，创始人、董事长季琦先生并未纠缠于市场“内卷”“红海”的焦虑讨论，而是抛出了一组极具冲击力的实地观察数据：三年走访278个地级市、62个县级市后，他给出的结论掷地有声——“坚定看好中国，看好行业，看好华住，让中国服务响彻全球”。

这份信心，根植于中国市场的独特红利。当欧美酒店业陷入“存量市场白热化竞争”、新兴市场受制于基础设施短板时，中国凭借4亿中等收入群体的品质租住需求、全球领先的高铁网络赋能，以及“租购并举”国策背书，正催生一个万亿级住宿品牌蓝海。

URI观察到，此次的华住集团战略升级，首次将“服务式公寓”确立为独立业务单元，正式纳入其品牌矩阵的核心版图。

此举超越了单一产品线的拓展，标志着巨头正从“酒店集团”向“住宿生态”跃迁，并共同将公寓赛道推向下一个增长主战场。

图：华住集团会员品牌

而作为华住集团旗下的品质居住资产运营商，城家是华住从酒店业务向中长租、服务式公寓赛道拓展的核心业务板块。依托华住的品牌、运营等核心资源，城家已搭建起分层覆盖的服务式公寓品牌矩阵：瑞贝庭聚焦高端商务客群与家庭长租需求，CitiGO HOUSE 主打适配年轻群体的 “适宠化” 户型，普惠型公寓则精准匹配新市民的基础居住需求。而这套分层覆盖的品牌矩阵，正是城家以 “梯度深耕” 为战略路径，将季琦的行业宏观判断转化为可落地、可复制商业实践的具体载体。（据城家数据披露，截止11月，服务式公寓共管理116家，合计15885间）

本文将深度拆解，城家如何紧跟华住集团步伐，跨越三类市场，成为中国住宿业“品质化转型”的标杆样本。

城家企业介绍 .pdf

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PART ONE

全球视野下的中国答案

为何“服务式公寓”是破局关键？

季琦对全球酒店业的判断，在公寓领域同样适用：欧美品牌公寓增长放缓，东南亚/中东市场品牌化程度不足，而中国市场正处于“供给侧改革”的关键窗口期--C端散户主导的租赁市场，长期存在产品非标、服务缺失等痛点，这与多年前酒店业“单体林立”的现状高度相似，也为品牌公寓及酒店的整合升级提供了巨大空间。

表：全球“大住宿”市场对比与中国机遇

在这背景下，城家是行业最早且精准捕捉到“长居”与“短旅”的需求融合趋势：商务人士需要“办公+居住”的灵活空间，家庭出行追求“酒店服务+居家功能”的复合体验，新市民则期待“稳定居住+品质保障”的租住选择。

而“服务式公寓”品类的诞生，直击这一痛点——既保留酒店的专业服务（如保洁、安保、24小时前台）与灵活预订模式，又融入居家的空间功能（独立厨房、洗衣设备、更大活动面积）与中长期居住稳定性，成为存量时代的“资产活化利器”与用户需求的“精准解决方案”。

在深耕这一领域的同时，城家以行业领跑之姿用匠心精神为行业打造全国多个服务式公寓的标杆，为行业打造了样板，同时可观的经营数据反向验证了其商业模式的完整性与可行性。

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PART TWO

“梯度深耕”法则落地

三类市场的“城家解法”与数据实证

华住大会上季琦还提出“发达市场、省城市场、县域市场”理论，也是城家地域布局的核心纲领。通过差异化策略与精益运营，城家在不同能级市场均实现了“高出租率+高GOP率”的双优表现，用数据验证了模式的适配性。

表：城家在三类市场的战略布局与关键运营数据

城家对于三类市场的归纳如下:

【1】发达市场：核心是“资产增值”。通过办公物业改造、不良资产盘活等方式，为核心地段物业注入新价值，满足高端客群对“品质+功能+区位”的极致需求；

【2】省城市场：核心是“效率复制”。依托华住成熟的供应链体系与标准化运营流程，将单房造价压至行业低位，同时通过长短租灵活切换，最大化收益空间；

【3】县域市场：核心是“需求匹配”。针对“候鸟式旅居群体+本地新市民”的双重需求，采用“旅居+长租”混合模式，破解县域物业空置率高的行业痛点，实现社会效益与经济效益双赢。

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PART THREE

模式内核的创新

产品哲学到基础设施的系统性构建

城家的成功，并非简单的规模激增，而是基于“产品定义+基建赋能”的系统性价值创造。

产品哲学：理念升级，“功能精准化”的极致效率

城家始终坚持“功能优先，精准适配”的产品理念，不以面积大小为唯一标准，而是聚焦于为目标客群提供恰到好处的功能配置。无论是35-50㎡的紧凑型空间，还是满足家庭需求的两室户型，其核心都在于精准实现睡眠、洗漱、会客、烹饪、洗衣等核心功能。

通过模块化设计与收纳系统，让每一寸空间都发挥价值。针对不同客群与户型进行精准定制——瑞贝庭聚焦高端商务与家庭长租，其两室户型正是服务式公寓的典型代表；CuiGO HOUSE推出“适配化”户型适配年轻群体；着重型公寓则满足新市民的基础居住需求。由此，城家形成了覆盖全客群与全生命周期的产品矩阵。

正如城家CEO庄松成所言，城家服务式公寓与传统酒店的核心差异，在于“重功能而非唯面积”——以最适宜的空间形态承载核心需求，聚焦中长租客群真正需要的居住功能，同时果断舍弃冗余的产品设计与服务配置，实现空间价值与用户体验的精准平衡。

▲上海苏河瑞贝庭服务公寓 实景图

基建赋能：打造中国住宿业的“底层支撑”

城家正在从“公寓运营商”向“住宿业基础设施提供商”升级，构建三大核心能力：

【1】空间基础设施：通过与资产方合作，将写字楼、旧厂房、闲置酒店等存量物业改造为标准化公寓，激活城市闲置资产价值；

【2】民生基础设施：构建从上海“一张床”（普惠型公寓）到县域市场“一个家”（全功能公寓）的全周期居住网络，适配不同群体的居住需求；

【3】技术基础设施：自主研发的CAS系统，实现长短租动态定价、房源管理、服务调度的全流程数字化，将人力成本降低30%以上，成为运营效率的核心支撑。

图：城家北京三元桥燕莎使馆公寓酒店 实景图

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PART FOUR

行业启示的共享

“服务式公寓运营商“的精进三维度

城家的实践，为住宿业从业者提供了优秀的成长路径，核心可总结为“洞察-增长-风控”三大维度：

市场洞察：精准落子三类赛道

【1】高收益市场（一线/强二线）：布局高端服务式公寓、白领公寓，聚焦品质与服务溢价；

【2】冲规模市场（省会/重点城市）：以中端服务式公寓+白领为主，通过供应链降本实现快速复制；

【3】潜力市场（县域/产业新城）：推出“旅居+长租”混合产品，绑定本地产业与旅游资源，挖掘增量空间。

精益增长：以品质与效率为双核

【1】运营为王：建立标准化装修、配置、服务流程，确保跨项目体验一致性；

【2】科技赋能：通过智能硬件与数字化系统（如CAS系统），降低管理成本，提升运营效率；

【3】会员联动：华住2.88亿级会员体系的“静默赋能”，同时构建租客社群，驱动续租与转介绍，提升用户粘性。

图：城家公寓实景图

稳健经营：坚守“两个三好”原则

选址三好：好区位（近产业、近交通）、好物业（产权清晰、结构合理）、好成本（租金符合投资模型）；

产品三好：好设计（空间高效、审美在线）、好品牌（建立用户信任）、好服务（响应及时、创造溢价）。

结语：

酒店与公寓，作为大住宿时代的“双生花”，正从“出行”与“居住”两个维度出发，在“体验经济”与“效率革命”的浪潮中深度融合。

季琦“看好中国酒店业”的信心，最终需要城家这样的扎实实践来支撑——通过“服务式公寓”的品类创新，破解存量资产难题；通过“梯度深耕”的战略布局，适配中国广阔市场；通过“基建赋能”的能力构建，筑牢长期竞争壁垒。

对于行业投资者与从业者而言，城家的样本意义在于：中国住宿业的下一波红利，不再是单纯的规模扩张，而是基于市场细分的产品创新、基于效率提升的运营优化，以及基于价值重塑的资产活化。唯有读懂中国市场的独特性，践行“品质化、数字化、规模化”的发展路径，才能在从“规模大”到“品质强”的转型中，抓住万亿级蓝海的核心机遇。

数据来源：公开数据 URI复核整理、URI Data Bank

撰文: URI研究中心

内容审核:城家资管

内容复核:木兮

运营编辑:树懒