北京楼市：这些房子正在沦为“贫民窟”

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高层住宅的隐形成本：30年后你的房子还值钱吗？

最近有个粉丝问我，说自己买的33层高层，现在心里有点发慌，问我高层住宅会不会变成贫民窟？

说实话，这个问题我必须得跟你好好聊聊。你买房的时候，有没有算过一笔账？30年后，你的高层房子要花多少钱来维护？能不能顺利卖出去？

欧洲人已经替我们试过错了。

你可能不知道，欧洲在1950年代也跟咱们一样，疯狂往天上盖楼。当时他们把高层住宅当成现代文明的象征，英国最疯狂的时候，新建住宅里80%都是高层。

结果呢？不到20年就开始后悔了。混凝土老化、管道锈蚀、电梯故障，维护费用根本扛不住。更要命的是，有钱人受不了恶化的环境，开始往外搬，留下的都是走不掉的低收入群体。物业费收不上来，服务越来越差，妥妥的恶性循环。

1979年，英国利物浦率先炸掉了一栋高层住宅，之后整个欧洲都开始拆楼。那些曾经的"现代化象征"，一栋接一栋被推倒。现在欧美的主流住宅，都控制在4到6层。

人家用几十年时间和无数教训告诉我们：高层住宅，是一次失败的城市实验。

隐形成本有多可怕？

咱们国内的高层住宅，现在面临的问题一点不比欧洲少。我给你算三笔账：

第一笔：消防救援的死角

你知道消防云梯能救到多高吗？常规云梯作业高度50米左右，也就是15层。再往上，基本靠天。

更可怕的是烟囱效应。电梯井、管道井这些垂直通道，火灾时就像个大烟囱，热空气和浓烟以每秒6到8米的速度往上蹿。100米的楼，火势从底层到顶层，可能只要十几秒。

香港那场大火，你看了吗？广州紧急调了一辆101米云梯车支援，结果到了现场发现小区通道太窄，地面承重不够，云梯车根本进不去，只能在外面干着急。

第二笔：设备老化的天价账单

电梯设计寿命15到20年，水电管线也差不多这个年限。但房子设计寿命是50年。这意味着什么？你的房子一辈子，核心设备至少要换两到三轮。

这钱从哪来？维修基金？别逗了，那点钱按房价3%收的，一套300万的房子也就9万块，勉强够付一次外墙翻新。

深圳前海时代，2010年交付，今年才15年楼龄，外墙加防水工程大修就花了1.08亿。你算算，分摊到每户是多少钱？

而且动用维修基金需要三分之二以上业主同意，实际操作中几乎不可能。低楼层觉得跟自己没关系，已经搬走的不愿意出钱，准备卖房的更不想增加成本。最后就是大家一起拖着，拖到问题严重到没法住。

第三笔：变现困难的恶性循环

过去40年，为什么维修成本没成为大问题？因为绝大多数房子还没老化就被拆了重建。房价一直涨，所有人都相信总有人会接盘。

但现在情况变了。2021年之后，房价见顶，人口拐点出现，城镇化增速放缓。这场击鼓传花的游戏，鼓点停了。

你想想这个场景：30岁买房，还30年房贷，60岁终于还清，准备用这套房养老。可这时候房子也进入老化爆发期，每隔两三年就要面临一笔数万甚至更多的维修分摊。退休金本来就不多，哪扛得住？

想卖？一套楼龄几十年、随时可能产生大额维修费的老房子，市场上有几个人愿意接盘？

我的建议

讲这些，不是要全盘否定高层住宅。客观说，它确实解决了大量人口的住房问题。

但你得认清现实：如果你的高层房子，处于城市核心区域，有学区、有配套、有产业支撑，那还算优质资产，可以长期持有，做好定期维护的准备。

如果你的房子在郊区，老破小、远大偏，说实话，没什么持有价值。再拖下去，只会越来越难出手。

30年后，你的高层房子真能陪你到老吗？好好想想吧！

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