王健林，赎回了一座万达广场

在中国商业地产的寒冬时刻，王健林做了一个令人意外的决定——赎回一座万达广场。

12月2日，烟台芝罘万达广场有限公司的股权结构发生重大调整，万达商管旗下全资子公司上海万达锐驰企业管理有限公司接盘，新华保险旗下两大投资主体退出股东行列。

这是万达在连续出售超过40座万达广场后，首次启动资产赎回操作。

1.万达赎身

赎回烟台芝罘万达广场绝非偶然。

这座广场成立于2010年，注册资本7.08亿元，商业面积24万平方米，是万达商管的第103座万达广场。

更关键的是，相关媒体报道，其位于烟台核心商圈，金街铺位出租率常年接近100%，年租金约1.2亿元，净租金回报率6%以上，年化收益率超5%，是典型的“高回报、高出租率”的优质资产。

2024年7月，万达曾将该项目99.99%股权出售给新华保险旗下坤华(天津)股权投资合伙企业及坤元辰兴(厦门)投资管理咨询有限公司，接盘方为规模达100亿元的不动产基金平台。

出售尚未满两年，万达就将其赎回，这一操作背后，隐藏着复杂的资本逻辑。

首先，万达与新华保险的协议中包含了“回购期权+固定IRR”条款。万达保有行权资金额度，只要满足特定条件(如时间、价格、业绩指标)，就可以启动回购。

烟台芝罘广场赎回后，万达重新掌握了对该广场的控制权，从股权到治理权的完整回归，意味着万达重新掌握了对该广场的控制权。

对险资而言，此次退出是顺势止盈。据媒体报道，新华保险系持有该广场期间，已收到约1.5亿元租金分红，年化现金回报达8%，叠加资产溢价后内部收益率IRR接近10%，完美契合险资“固收+”的配置需求。

在利率下行、商业地产估值承压的当下，选择止盈并转投政府债、高股息股票等更安全资产，也是正常的资产再平衡。

对万达而言，赎回优质资产则具有多重战略意义。

一是财务层面，烟台广场的租赁和经营状况不错，属于优质资产，此次回购可立即改善万达报表的租金规模与现金流，为债务优化提供支撑。

二是战略层面，此举标志着万达从“保生存”阶段转向“保质量”阶段，通过赎回核心资产向市场释放资产负债表修复的信号，增强投资者信心。

2.轻重结合

站在万达发展战略的视角来看，赎回烟台芝罘万达广场，是一场轻资产转型战略的重要转折。

此前，万达曾高调宣布“五年内不再开发重资产项目”的承诺，以推进商管上市。可是此次的赎回动作表明，万达正在探索“轻重结合”的新模式，而非完全放弃重资产。

万达的轻资产转型始于2015年，当时王健林提出将万达从重资产开发商转型为轻资产运营服务商。

2020年9月，万达商管宣布从2021年开始，不再发展重资产，全面实施轻资产战略，今后每年签约的轻资产万达广场不低于60个。

不过随着时间推移，万达纯轻资产模式的弊端逐渐显现。

相关材料显示，万达轻资产项目占比已超80%，但管理费收入仅占原租金的30%，净利润连续两年下滑。同时，管理成本上升导致规模不经济风险显现，轻资产模式下单纯依靠管理输出，终究难以支撑商业帝国的排面。

赎回烟台芝罘广场，或许正是万达对轻重资产平衡的尝试。

赎回后，烟台广场可立即用于抵押融资或REITs扩募，提升资金使用效率。万达需要核心资产作为品牌信用背书，证明其运营能力，同时为REITs扩募或商管上市储备优质标的。

这一模式并非万达独创，融创突袭回购华发冰雪世界、阳光保险收购多家万达广场后保留回购权等案例，都显示“带回购条款的资产出售”已成为房企融资与过渡的常见选择。

运营商通过出售资产获得短期现金流以缓解债务压力，资方则通过固定IRR条款锁定投资回报，双方各取所需。

3.资本新局

万达赎回核心资产的深层逻辑，与最近刚出台的一则政策密切相关。

今年11月，国家发改委印发《基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目行业范围清单(2025年版)》，将购物中心、商业综合体等消费基础设施纳入REITs发行范围。

这一政策红利，成为了万达赎回烟台芝罘广场的关键契机。

万达计划将赎回的优质广场作为REITs底层资产，通过资产证券化盘活存量，降低融资成本。据业内人士分析，万达已向公募基金合作管理方征询意见，底层资产为万达商业持有的单体万达广场，运营管理方为正在推进港股IPO的珠海万达商管 。

尽管如此，万达REITs的推进却并非易事。根据236号文要求，项目原始权益人应为持有消费基础设施、开展相关业务的独立法人主体，且当前无商品住宅开发资质和业务。这意味着万达必须完成资产重组，剥离住宅业务，才能满足REITs申报条件。

万达赎回核心资产的举动，折射出中国商业地产行业的新趋势。随着行业从增量竞争转向存量博弈，资产价值与运营能力成为企业竞争的核心，REITs的发行或将重塑商业地产的资本运作模式。

一方面，它为房企提供了盘活存量资产、降低负债率的渠道；另一方面，它也倒逼企业提升运营效率，因为REITs的估值直接与租金收入和出租率挂钩。

专家分析，REITs将推动产业由重资产到轻资产的转变，实现不动产资产的精细化管理。

4.结语

赎回一座万达广场，只是万达转型之路的开始。

当下，商业地产的生存法则正在发生变化。从“规模为王”到“质量第一”，从“重资产持有”到“轻重资产平衡”，从“一次性变现”到“运营分成+期权回购”的长期合作，这些转变将重塑行业格局。万达的赎回动作，正是这一转变的重要标志。

未来，万达能否成功翻盘，不仅取决于资金链的修复，更取决于其能否在新的市场环境中找到持续增长的商业模式。

赎回不是终点，而是新周期的起点。万达要从“规模第一”转向“质量第一”，打造更多标杆项目。这或许正是王健林在至暗时刻后的最大野心与挑战。