买农村自建房遇强拆！北京房产律师：合同无效，50 万购房款能全额退吗？

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以上案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

案情介绍

2017 年 2 月 12 日，陈莉（乙方）与周伟（甲方）签订《农村自建房买卖合同》，约定陈莉购买周伟名下 “杨各庄 3 号自建房”，交易价款 500000 元。合同第四条载明 “甲方保证房屋非违章建筑、未列入拆除范围”，后该条款被标注 “此条作废”；第六条约定 “若房屋因违章被拆，甲方无偿退还全部购房款”，落款有陈莉、周伟及乙方证明人陈建军（陈莉公公）、毛新（案外人）签字捺印。

合同签订后，陈莉于 2017 年 2 月 13 日支付购房款 200000 元，2017 年 6 月 17 日由陈建军代付剩余 300000 元，周伟均出具收条。陈莉占有房屋期间，由陈建军与马涛签订《杨各庄装修工程合同协议》，对房屋进行装修，约定总造价 332677 元，工期 90 天（2017 年 4 月 18 日至 7 月 18 日）。房屋交付后由陈莉婆婆居住，陈莉主张曾加建厢房二层并装修，周伟则称仅加建彩钢板杂物棚，且房屋交付时已有基础装修。

2024 年 5 月 31 日，北京市某镇政府出具《强制拆除决定书》，认定 “杨各庄 3 号自建房” 为违法建筑，于 2024 年 6 月 4 日实施强拆。陈莉认为周伟未保证房屋合法性，诉至法院；周伟抗辩称陈莉（及陈建军）知晓农村宅基地政策及房屋风险 —— 签约时已告知 “非本村村民购房需挂名，否则可能被拆”，合同条款作废即证明陈莉知情，且陈莉曾出租房屋获利，强拆系其未合规挂名导致。

另查，陈莉非 “杨各庄” 村集体成员；周伟提交 2015 年村委会《公示》（载明 “周春因人口增加需建房，拟用宅基地”）拟证明房屋合法，陈莉称公示主体非周伟，不影响违建定性；周伟提交租房合同复印件拟证明房屋租金 70000 元 / 年，主张扣除占有使用费，陈莉对此不予认可。

裁判结果

确认原告陈莉与被告周伟于 2017 年 2 月 12 日签订的《农村自建房买卖合同》无效；

被告周伟于本判决生效之日起十日内返还原告陈莉购房款 500000 元；

被告周伟于本判决生效之日起十日内支付原告陈莉装修损失 30000 元。

法院说理

法院认为，本案法律事实发生于《民法典》施行前，应适用当时的法律、司法解释规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效 —— 案涉 “杨各庄 3 号自建房” 被行政机关认定为违法建筑，且陈莉非房屋所在地村集体成员，双方签订的《农村自建房买卖合同》违反农村宅基地及违法建筑管理的强制性规定，依法应认定为无效。

关于合同无效后的责任承担：

购房款返还：合同无效后，因合同取得的财产应予以返还。周伟收取的 500000 元购房款系基于无效合同取得，且其作为出卖人未取得房屋规划许可即出售违法建筑，存在主要过错，故应全额返还购房款；周伟主张扣除建房成本、房屋占有使用费，因房屋系违法建筑被强拆，其建房损失属违法成本，占有使用费与陈莉主张的资金占用利息均系合同履行后果，双方均有过错，故对该两项主张均不予支持。

装修损失认定：陈莉提交的装修合同无付款凭证，主张的 332677 元损失缺乏充分证据；但结合照片、视频可确认其确有装修行为，且房屋已使用多年，装修存在自然损耗。综合双方过错（周伟主要过错、陈莉未尽审慎义务），法院酌定装修损失 30000 元。