婚前财产转化房屋赠与 北京房产律师解析合同效力

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以上案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

案情介绍

王芳与李伟于 2012 年 5 月 16 日登记结婚，双方均系再婚，李娜系李伟与前妻之女。李伟于 2024 年 8 月 28 日因结肠恶性肿瘤去世。

2013 年 9 月，李伟与案外人孙涛签订《房产买卖协议书》，以 140 万元购买二号房屋，2013 年 12 月该房屋登记至李伟名下。2016 年 9 月 23 日，李伟与李娜签订《房屋赠与协议书》，将二号房屋无偿赠与李娜，当日办理过户手续，李娜缴纳相关税费，2016 年 9 月 27 日二号房屋登记至李娜名下（单独所有），后续李娜承担该房屋物业费、供暖费等费用。

2024 年，王芳诉至法院，主张二号房屋系其与李伟夫妻共同财产，李伟赠与李娜时其不知情，请求确认《房屋赠与协议书》无效。诉讼中李伟去世，其在诉前调解阶段曾表示认可王芳主张，称二号房屋为夫妻共同财产，赠与未经王芳同意，要求撤销赠与。

李娜抗辩：1. 二号房屋系李伟婚前财产转化而来 ——2003 年李伟因一号房屋拆迁获补偿款，2011 年用补偿款购买三号房屋，2013 年 8 月李伟以 185 万元出售三号房屋，售房款全额用于购买二号房屋，王芳未出资；2. 王芳对赠与知情 ——2022 年 5 月王芳孙女王萌办理居住证时，曾向李娜索要二号房屋房产证扫描件并要求出具居住证明，王芳作为同住人应知晓产权变更；3. 赠与已履行过户，且李娜履行了对李伟的赡养义务，无撤销或无效情形。

当事人提交证据包括：房产买卖合同、过户记录、拆迁补偿协议、银行流水、微信聊天记录（王萌与李娜沟通居住证事宜）、李伟 2024 年 3 月出具的《授权委托书》（委托李娜处理遗产及丧葬事宜）等。

裁判结果

驳回王芳的全部诉讼请求。

法院说理

二、争议焦点解析

焦点一：二号房屋是否为夫妻共同财产

依据《中华人民共和国婚姻法》第十七条（夫妻共同财产范围）、第十八条（夫妻个人财产范围），结合在案证据分析：

王芳的出资主张缺乏充分证据：王芳称购买二号房屋时出资 30 万元（含向孙子王浩借款 10.85 万元及自有资金），但仅提交王浩的银行取款记录，无法证明取款与借款、借款与购房的关联性；其主张家中存放大量现金的习惯无证据佐证，亦无证据证明现金已实际交付李伟用于购房。

李伟具备独立购房能力：2013 年 8 月李伟出售婚前财产三号房屋获 185 万元，2013 年 9 月购买二号房屋仅需 140 万元，售房款金额足以覆盖购房款；银行流水显示李伟出售三号房屋的款项直接用于支付二号房屋购房款，资金来源清晰。

综上，二号房屋系李伟婚前财产（拆迁补偿款→三号房屋→售房款）形态转化而来，价值取得始于婚前，应认定为李伟个人财产。

焦点二：王芳对赠与行为是否知情

同住人知情可推定王芳知情：2022 年 5 月王萌办理居住证时，明确向李娜索要二号房屋房产证并要求出具居住证明（载明房屋归李娜所有），王萌与王芳、李伟共同居住在二号房屋，王萌知晓产权登记情况后，作为同住人的王芳无证据证明其对此不知情。

时间逻辑与李伟态度矛盾佐证知情：赠与行为发生于 2016 年，王芳主张 2024 年才知晓，间隔近 8 年，若二号房屋为夫妻共同财产，其长期不关注产权登记情况不符合常理；李伟 2016 年自愿赠与、2024 年 3 月委托李娜处理财产，却在 2024 年 7 月转变态度，结合王芳所述 “2024 年 5 月后李娜不再照顾李伟”，可认定李伟态度转变系家庭矛盾导致，而非真实不知情。

三、赠与协议效力认定

根据法律规定，合同无效需满足 “违反法律强制性规定、违背公序良俗、恶意串通损害他人权益” 等情形。本案中，李伟作为二号房屋所有权人，与李娜签订的《房屋赠与协议书》系双方真实意思表示，已办理过户手续，无上述无效情形，应属合法有效。王芳的诉讼请求缺乏事实及法律依据，故法院予以驳回。