存量扩募，品类上新！公募REITs版图持续扩张

我国公募REITs市场作为盘活存量资产的重要金融创新，已形成"首发+扩募"双轮驱动的发展格局。12月3日，华夏基金发布旗下华润有巢租赁住房REIT的扩募招募说明书等文件，意味着公募REITs扩募队伍持续壮大。整体来看，截至当前，全市场已成立了78只公募REITs，其中有9只公募REITs获批扩募。近期，监管也拟推动商业不动产投资信托基金试点，进一步拓宽公募REITs可投资品类范围。新试点落地在即，有公募表示，正在积极筹备商业不动产REITs相关项目。

又有产品即将扩募

12月3日，华夏基金发布华润有巢租赁住房REIT2024年度第一次扩募并新购入基础设施项目招募说明书等文件。此前在2024年5月，华夏基金首次宣布该基金拟申请扩募，在同年11月获上交所受理，并在2025年10月获中国证监会批准。

值得关注的是，华夏华润有巢租赁住房REIT此次扩募是采用向原持有人配售的方式，扩募日期为12月8日至12日。本次发售的配售比例为0.9。发售金额不高于11.4亿元且不低于9.915亿元。若按认购价格2.53元/份和4.5亿份的可配售份额数量计算，本次发售若获得全部原持有人足额认购，预计募集资金总额为11.385亿元（不含认购费用和认购资金在募集期产生的利息）。

整体来看，公募REITs的扩募路径主要分为两大方向，共三种具体方式：一是向不特定对象发售，面向更广泛的投资群体，具体分为向原持有人配售和公开扩募；二是向特定对象发售，即定向扩募。

从近一个月公募REITs的扩募情况来看，也有国泰海通东久新经济产业园REIT在2025年8月获中国证监会批准扩募之后，在11月完成了定向扩募，募集资金总额为4.27亿元（不含募集期利息）。11月，还有中航京能光伏REIT拟扩募，当前已发布了2024年度第一次扩募并新购入基础设施项目招募说明书（草案）。

继首批4只公募REITs于2023年顺利扩募后，我国公募REITs市场初步形成"首发+扩募"双轮驱动的格局。截至12月3日，当前已有9只公募REITs获准扩募。

以前述提及的产品为例，部分产品的累计收益率较亮眼。Wind数据显示，截至12月3日，华夏华润有巢租赁住房REIT、国泰海通东久新经济产业园REIT、中航京能光伏REIT自上市以来的收益率为53.35%、5.96%、39.5%（后复权形式统计）。

中国企业资本联盟中国区首席经济学家柏文喜表示，扩募对公募REITs市场的积极意义主要体现在三方面。一是通过持续注入优质资产，可迅速扩大基金规模，分散单一资产或区域风险，提升现金分派率的稳定性，为投资者创造更稳健的长期回报。二是扩募后份额供给增加，交易活跃度提升。三是优质项目借助扩募实现跨区域、跨行业扩张，摊薄运营成本，提升资源整合能力，进而带动整个行业优胜劣汰。

投资品类持续扩容

从2021年首批产品成立以来，公募REITs市场快速扩容。Wind数据显示，截至12月3日，已有78只公募REITs成立，截至2025年三季度末的合计规模达1823.99亿元，资产类型包括仓储物流、生态环保、园区基础设施、消费基础设施、能源基础设施、保障性租赁住房等。

存量产品扩募之际，可投资品类范围也在持续扩容。近期，中国证监会研究起草了《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》（以下简称《公告》）并在11月28日公开征求意见。

《公告》共八条，主要涵盖以下几方面内容：一是产品定义，商业不动产REITs是指通过持有商业不动产以获取稳定现金流并向基金份额持有人分配收益的封闭式公开募集证券投资基金。二是基金注册及运营管理要求，明确基金管理人及基金托管人、尽职调查、申请材料、商业不动产等方面要求，以及基金管理人的主动运营管理责任。三是发挥基金管理人和专业机构作用，压严压实责任，要求严格遵守执业规范和监管要求。四是强化监管责任，明确各监管机构依法依规履行商业不动产REITs监管和风险监测处置等职责。

有大型公募市场部人士向北京商报记者透露，其所在机构正在积极筹备商业不动产REITs相关项目。

在前海开源基金首席经济学家杨德龙看来，公募REITs扩募，对进一步做大公募REITs市场有积极意义。而投资品种的进一步丰富则让投资者有更多的选择，推动公募REITs市场进一步发展壮大。

柏文喜认为，商业不动产REITs试点启动后，可以为REITs市场提供广阔的扩围空间。同时，商业物业租金具备"稳健+弹性"特征，可与现金流相对刚性的基础设施资产形成互补，满足不同风险偏好投资者的配置需求，吸引更多长期资金如保险、养老金、银行理财子等入市。另外，资产类型多样化后，市场可形成更细分的定价基准和比较维度，提升估值合理性；同时倒逼治理结构、信息披露、运营能力全面升级，加速市场成熟。

北京商报记者李海媛