恒大童世界长沙折戟样本 烂尾多年后国资入场收拾残局

来源：观点地产网

观点网 三宗曾经承载着“东方迪士尼”梦想的土地，等来了最后报价。

2025年12月2日，京东司法拍卖平台“槌声”落下，为长沙恒大童世界三宗核心用地长达数年的停滞画上了一个阶段性句号。

根据交易公告，拍卖标的为“长沙恒大童世界旅游开发有限公司名下三宗娱乐康体用地及地上在建工程、附着物”，三幅地块总面积约17.2万平方米，土地性质为娱乐康体用地，土地使用期限至2056年12月6日届满。

在恒大最初的蓝图里，这里本应是全球规模最大的童话神话主题乐园的核心区域，一个预计年接待游客量超1500万人次、年消费总额超200亿元的文旅地标。

但自停工后，这些土地因长期丢空而杂草丛生，地块上处于毛坯状态的入口主城堡、儿童剧场等几处建筑物主体，在经历风吹雨打后，呈现出一幅荒凉破败的景象。

这与一路之隔，同由恒大开发的连片住宅小区形成强烈对比。

图片来源：百度地图，观点新媒体截取

它们同样催生自当年一时盛行的“文旅+地产”模式，有着“住宅反哺文旅、文旅沉淀资产”的美好愿景，却在恒大急功近利开发模式下有了不同的命运。

如今，配套住宅产品早已落成推售，文旅项目仅完成了基础施工，距离规划相去甚远。

宏大的故事

长沙恒大童世界的故事，始于恒大集团高歌猛进的扩张年代。

2017年8月，该公司宣布计划开拓主题公园业务，拟在苏州、镇江、贵阳、长沙、青岛、西安等城市启动多个童世界项目，并以恒大童世界为主打产品，打造以大型童话神话主题乐园为核心的大型文化旅游综合体。

根据时任恒大旅游集团董事长肖恩的介绍，恒大童世界是“全室内、全天候、全季节”大型主题乐园，面向2-15岁的少年儿童，以中国文化、中国历史、中国故事为核心内容，将打造出全球规模最大、档次最高、世界第一的顶级童话神话主题乐园。

截至2017年末，恒大就通过旗下恒大旅游集团，在海南海花岛、江苏启东、长沙、贵阳、开封、镇江、苏州、沧州、烟台、鄂州、武汉地落地11个文化旅游项目，总旅游用地储备面积4307万平方米，总在建面积1093万平方米。

由此可见，此次涉及的长沙恒大童世界，是恒大最早起步的童世界项目之一。

事实上，长沙恒大童世界早于2016年便已开始推进。同年10月26日，据湖南湘江集团消息，“恒大长沙童世界项目”进行拆迁集中签约活动，首日签约率超过70%。同月，长沙恒大童世界旅游开发有限公司注册成立。

项目进展迅速，到1月13日便宣告举行开工仪式，成为恒大旅游集团首个正式进入施工阶段的恒大童世界，乐园原计划于开工后2-5年内开业。

施工之余，长沙恒大童世界在2017年内亦继续扩充用地规模。根据恒大集团年报，截至2017年末，该项目土储面积已达118.32万平方米，楼面地价1286元/平方米，土储原值15.22亿元。

当时，该项目作为恒大在中南地区的核心布局被寄予厚望。

以童话乐园为核心，这个位于长沙岳麓区坪塘镇大王山片区的文旅项目，规划总占地超6000亩，涵盖桐溪古镇、温泉小镇、影视文创基地、欧式城堡酒店及大型珍稀植物公园、配套住宅产品等多元业态，最初计划总投资高达500亿元。其中，童世界将落实投资约120亿元。

项目初期规划，图片来源：长沙恒大文化旅游城公众号

这种宏大故事在很长一段时间内的确撬动了市场。

项目三大住宅组团中，面积最大的“长沙恒大文化旅游城”于2018年首次推盘，此后一直热销。公开资料显示，2020年1-9月，该楼盘期内实现了33.76亿元商品住宅销售额，一度登顶长沙住宅项目销冠。

另两个组团恒大半山悦府、恒大滨江左岸，虽有部分楼栋建设进度出现滞后，但绝大多数楼栋已完成交付。

但其余规划大多都只停留在纸面上，随着2021年恒大流动性危机暴露，整个文旅项目剩余部分包括恒大童世界在内均戛然而止。

其中，规划总建筑面积约8万平方米，包括2条苏式风情商业街、2条徽派风情商业街和1条川西风情酒吧街的“桐溪古镇商业街”情况稍好。项目东区东区已于2020年投入运营，尽管经营情况不算好，西区则处于停工状态。

恒大童世界就如上所述，建设处于停滞状态。

处置童世界

长沙恒大童世界项目陷入危机后，湘江新区为此成立了专门的恒大专班办公室，优先保证了项目配套住宅的“保交付”工作，随后则将目光放在文旅部分的盘活。

据了解，当地政府曾明确表示，恒大童世界将纳入湘江新区片区整体配套规划方案中，桐溪古镇则会被纳入长沙恒大文化旅游城项目整体滚动开发建设方案中，逐步启动项目滚动开发建设。

2025年7月消息，湘江新区领导就曾实地调研恒大童世界项目，提出要“高标准盘活存量资产”。

到2025年10月27日，长沙市岳麓区人民法院在京东资产交易平台挂牌拍卖上述恒大童世界相关资产，起拍价约3.54亿，较5.05亿元的评估价折价约30%。但出于各种原因，标的无奈流拍。

12月1日，标的进入二拍，起拍价2.8亿元，这次终于实现成交。

湖南湘江新区悦景投资有限公司，一家在拍卖前三天刚刚成立、注册资本仅100万元的公司——以2.83亿元价格接盘了这批资产。这个数字相较于5.05亿元评估价折价近44%，较首次拍卖的起拍价3.5亿元也低了19%。

穿透持股，湖南湘江新区悦景投资有限公司最终由湖南湘江新区发展集团有限公司持股100%。

资料显示，湖南湘江新区发展集团（简称湘江集团）于2016年6月挂牌成立，是湖南湘江新区基础设施建设、片区开发、现代产业体系构建、生态环境开发和治理、两型社会建设的重要载体。

其中，湘江集团片区开发板块的主要业务就为针对性推进梅溪湖国际新城、大王山旅游度假区、湘江科学城等片区开发和重大基础设施项目建设。

兜兜转转将近10年，恒大童世界项目最终还是回到所在地国资湘江集团手中。

根据拍卖信息，买受人通过拍卖取得标的物后，须按原规划条件进行建设。意味着，恒大童世界将不更改用途，继续得以推进。

此次拍卖背后，随着2021年恒大集团陷入流动性危机，遍布全国的童世界项目纷纷陷入困境，各地采取了不同的应对策略。或者等待处置方案中，或者通过引入各地国资平台或金融机构接管，尝试复工盘活。

例如2022年初，广州南沙恒大童世界被整体转让，国企五矿集团旗下五矿国际信托有限公司接手。

广州南沙恒大童世界原规划投资49亿，将建设以童话神话为主题的由35座风格特异的商业建筑群构成的文创园区，以及酒店及酒店式公寓、商业街、美食街等业态构成的大型文化旅游综合体。项目在2020年拿地，不久后出现危情；

包含恒大童世界的莱阳丁字湾世纪文化城，亦于2022年被烟台国资平台山东丁字湾南海新城投资开发有限公司接手，住宅部分得以推进。

2024年6月，国资平台陕西建工以底价18.43亿元竞得位于陕西西咸新区秦汉新城塬北片区的4宗地块，总占地面积约1265.5亩，其中便包含原西安恒大文旅城项目的童世界乐园所在地。

据悉，原西安恒大文旅城总体量约8000亩，其中恒大童世界规划占地约1298亩，总投资1000亿元，于2018年开工建设，共设计规划了6大主题乐园，33个大型游乐项目。

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