北京房产律师警示：规划未获批致无法交房？责任仍在开发商

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以上案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

案情介绍

2017年3月1日，王先生（化名）与甲房地产开发有限公司（化名）签订《认购合同》，约定：

购买位于北京市朝阳区某项目的一号房屋；

建筑面积90.87平方米，单价4.1万元/㎡，总价372.567万元；

王先生一次性付清全款；

甲公司应于2017年12月31日前完成网签并交付房屋。

签约前，王先生为筹集房款，已于2016年12月出售了自己名下唯一住房。签约当日，他如约支付全部房款，甲公司开具收据。

然而，甲公司始终未办理网签，也未交房。多年催促无果后，王先生才得知真相：所谓“90.87㎡的一号房屋根本不存在！该房号实际对应的是187.86㎡的大户型，因规划调整未获批准，小户型无法分割建设。

甲公司提出：“你可以选其他房，但要按现价8万+/㎡重新计价。”王先生无法接受，遂起诉请求：

1. 解除《认购合同》；

2. 返还购房款372.567万元及利息；

3. 赔偿房屋差价损失424万余元（按住建委备案均价87676元/㎡计算）。

甲公司辩称：同意解除，但认为自身无根本违约，且当前房价下跌，不应按高价赔偿。

裁判结果

法院判决：

1. 确认双方《认购合同》于2025年2月16日解除；

2. 甲公司返还王先生购房款372.567万元，并支付自2017年3月1日起的利息；

3. 甲公司另行赔偿王先生损失372.567万元（相当于购房款100%）。

法院说理

法院从三方面认定甲公司构成根本违约：

一、《认购合同》合法有效

虽签约时预售许可证已过期，但甲公司于2020年取得现房销售备案证明；

王先生具备购房资格；

合同明确约定房屋位置、面积、价格、付款方式、交付时间等核心条款，具备商品房买卖合同实质内容，依法有效。

二、甲公司构成根本违约

承诺交付的90.87㎡房屋在物理上不存在，且因规划未获批，客观上无法履行；

逾期交房远超合同约定的30日宽限期；

提出“加价换房”属于单方变更合同，王先生有权拒绝；

导致王先生合同目的完全落空，符合法定解除条件。

三、损失赔偿以合同约定为准

合同第十三条明确：若房屋不能交付，开发商应退还全款并支付100%违约金；

王先生主张按8.7万元/㎡计算差价，但法院查明：

当前市场低迷，同项目房屋6万元起拍仍流拍；

若按备案价赔偿，将显著加重开发商负担，显失公平；

故法院优先适用合同约定的100%违约金条款，判赔372.567万元，足以弥补损失。

此外，因王先生自付款之日起资金被长期占用，利息损失独立于违约金，依法应予支持。

律师提示

1. “认购合同”不是草稿：只要包含房屋坐落、面积、价格、付款、交付等核心条款，即视为有效买卖合同。

2. 预售证过期可补救：若后续取得现售备案或产权大证，不影响合同效力。

3. 虚构户型=根本违约：承诺的房屋若在物理或法律上无法存在，购房者有权解除合同并索赔。

4. 违约金优先于差价索赔：合同已有明确违约金条款的，法院通常优先适用，避免过度赔偿。

5. 利息与违约金可并存：购房款被长期占用产生的利息损失，不因违约金支付而免除。

北京房产律师建议：

购买期房或认购房时，请务必：

核实所购房屋是否在规划图纸和测绘报告中真实存在；

要求开发商提供户型图、楼栋编号、预测绘面积等书面材料；

在合同中明确逾期交房、面积不符、无法交付的违约责任；

若多年未交房，切勿被动等待，应及时发函催告并保留证据。

本案再次证明：开发商不能以“规划变更”为由逃避合同义务，诚信履约是底线。