北京房产律师支招：开发商挪用契税+长期不办证，构成根本违约

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以上案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

案情介绍

2017年2月，张先生（化名）与甲公司签订《北京市商品房预售合同》，购买位于大兴区的一号房屋（办公性质），总价342万余元。其中首付款172万余元由张先生直接支付，剩余170万元通过乙支行办理商业贷款支付，甲公司为保证人。

合同补充协议约定：甲公司应在张先生完成交房及提交过户资料、税费后的720日内协助办理不动产权证。如逾期未办证，张先生可在720日期满后30日内书面申请退房，否则视为放弃退房权。

2019年8月，张先生完成交房手续并缴纳契税97,840.63元、印花税1,712.2元，甲公司开具全额房款发票。但截至2025年，甲公司仍未取得项目大产权证，无法为张先生办理转移登记。

张先生遂起诉至法院，请求：

解除与甲公司的购房合同；

解除与乙支行的贷款合同；

甲公司返还全部已付房款、贷款本息、契税印花税，并赔偿利息损失。

甲公司辩称：退房期限已过（应于2021年提出），且房屋已交付使用，不应解除合同。

乙支行则主张：贷款合同约定争议由北京仲裁委管辖，法院无权审理；且贷款正常还款，不应解除。

裁判结果

法院判决：

1. 确认张先生与甲公司签订的购房合同于2025年1月2日解除；

2. 确认张先生、甲公司与乙支行签订的贷款合同于2025年1月2日解除；

3. 甲公司十日内返还张先生首付款172万余元及利息（按LPR自2019年8月23日起算）；

4. 甲公司向张先生支付其已偿还的贷款本息（截至判决生效日）；

5. 甲公司向乙支行支付剩余未还贷款本息；

6. 甲公司退还契税、印花税共计99,552.83元。

法院说理

一、法院有权一并审理购房与贷款合同纠纷

虽然贷款合同约定仲裁，但本案中购房合同是贷款合同的基础，二者高度关联。为避免裁判冲突、提高效率，法院对两合同一并处理并无不当。

二、虽过合同退房期，仍可行使法定解除权

法院认为，甲公司逾期办证已超三年，至今无明确办证时间表，导致张先生长期无法取得产权，合同目的根本不能实现，构成根本违约。

尽管合同约定“30天内退房”，但该条款仅限制约定解除权，不影响张先生依据《民法典》第563条行使法定解除权。继续履行将造成权利义务严重失衡，形成“合同僵局”，故支持解除。

三、贷款合同因基础合同解除而同步解除

根据最高人民法院司法解释，商品房买卖合同解除后，若担保贷款合同目的无法实现，应一并解除。乙支行虽正常放款，但贷款用途已落空，故贷款合同亦应解除。

四、开发商承担全部返还责任

合同解除系甲公司违约所致，其应返还全部已收款（含首付款、贷款、税费），并赔偿资金占用利息损失。已还贷款本息由甲公司补偿给张先生，未还部分由甲公司直接清偿给银行。

律师提示

1. “30天退房”条款≠永久放弃权利：即使错过合同约定的退房窗口，只要开发商持续违约导致合同目的落空，仍可依法解除。

2. 办公类房产风险更高：非住宅类项目常因规划、验收等问题难以办证，购房前务必核查项目是否具备“大产权”条件。

3. 契税由开发商代收≠可挪用：开发商代收税费后未用于办证，属于严重违约，应全额退还。

4. 贷款合同可随购房合同一并解除：无需单独起诉银行或走仲裁，法院可依职权一并处理。

5. 起诉即视为解除通知：在诉讼中主张解除合同的，以对方收到起诉材料之日为合同解除日。

北京房产律师建议：

购买商办类房产务必谨慎！签约前查验项目是否已取得初始登记；交房后密切跟踪办证进度。一旦发现开发商长期拖延，应及时取证（如监管意见书、沟通记录），并在合理期限内通过法律途径维权，避免“房财两空”。