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天津环城市场，一个逃不脱的标签就是“刚需外溢”，过去是，现在也是。市内六区与环城之间有一道看不见的墙，形成价格壁垒。现在河东、河北、红桥的入门产品基本在250万起步。所以环城市场普通住宅基本集中在150万到250万内，主要客户就是刚需刚改，换句话就是承接市内六区总价的下游客户。

但这里面不乏异类，水西板块价格走出了独立行情，梅江南同样如此，甚至比肩全市豪宅。而最近海河柳林，大有接棒水西的势头。

上半年，中交海河玺卖了119套，开盘到现在1年整，卖了400套，均价达到了2.6万元/㎡，套均价达350万。环城超过这个总价段的项目只有水西云庐、格调初晴。6月中交海河玺加推了2期，签约55套，均价拉升到了2.9万元/㎡，这个价格在环城市场稳坐第一梯队，套均价逼近400万大关，刷新城市东南部环城市场天花板。

高总价、逆势上涨、成交量坚挺，海河柳林的改善地位已经坐稳了。其实不光是我，是很多业内都会对比这个板块与水西的异同。水西的核心是景观资源，面向城市西南板块改善客户。海河柳林的核心是海河景观带，面向的是整个河西河东的改善客户，甚至是梅江南，也是以城市级稀缺资源为主要驱动力。在住房回归居住属性的大趋势下，景观环境本身就是一种奢侈配套。

水西以纯居住属性为出发点，迎合了改善市场爆发的阶段性机会，梅江南某种意义上是产品创新的绝唱，但海河柳林赶上了整个普通住宅产品迭代爆发的阶段性机会，呈现的全新形态产品，从三岔河口到外环线海河沿岸几乎是从未见过。

更绝的是，这个板块完全没有水西板块的交通距离与配套抗性，因为距海河金茂府行车只要15分钟左右，但后者二手房均价在5.5万元/㎡以上。一河之隔就是河西，卖学区房价格也在3万+。

这一点环城刚需客户很难理解：400万能在河西买个学区房了。但是改善客户却认知深刻，有个客户本身就是海河金茂府的业主，属于压根不缺房子的存在，但下手海河玺。原话说：价格也不贵，开车也不远，海河边上能有这么好看的房子买一套住住。

我看了看海河玺1年内成交的400组客户分析，基本上60%以上的客户有2套房以上，而60%业主来自于河东、河西两大区域。这类型客户已经解决了所谓的市内六区门槛、学区需求、传统改善需求，而是真正需求居住舒适度。

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