北京房产律师：房屋转卖价佐证备案合同，买方需补余款

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

作为房产律师，日常经常遇到 “房屋签两份买卖合同” 的纠纷 —— 一份私下约定价款，一份备案写另一个价款，过户后卖方按备案价要余款，买方以 “备案合同是为避税” 拒付，双方闹上法庭。这类纠纷的核心争议集中在 “哪份合同是真实意思表示”“后签的备案合同能否变更前合同”“禁止反言原则怎么影响判决”。今天通过一起真实案例，拆解这类纠纷的裁判逻辑，不管是买房还是卖房，都能从里面积累避坑经验，希望对你有所帮助。

一、案情简介

这个案例里有两方核心当事人：刘健（卖方）、陈峰（买方），还有一套争议焦点 “三号房屋”。

事情要从 2020 年的两次签约说起：1 月 3 日当天，刘健和陈峰先签了一份《二手房产买卖合同》，约定刘健把三号房屋转让给陈峰，还附了财产清单，约定 2022 年交房并过户。没过多久，两人去办过户时，又在房产交易中心签了一份《不动产转让合同》，约定 “合同签订后一次性付款”，当天三号房屋就过户到了陈峰名下。

当天，陈峰的父亲陈涛给刘健转了部分款项，刘健写了收条，注明 “收到三号房屋购房款”。本以为交易结束，没想到 2021 年陈峰把三号房屋通过甲中介公司转卖给赵强，最终实际收了相应房款。

变故发生在 2023 年：陈峰以民间借贷为由起诉刘健，主张某笔款项是借款，刘健抗辩 “这是三号房屋的房款”，但法院没支持，最终 A 号判决生效（此前 B 号一审判决维持），刘健还主动付了部分执行款。2024 年，刘健反过来起诉陈峰，说 “两份合同里后签的备案合同是对前合同的变更，你只付了部分房款，得补余款 + 利息”，还要求承担保全费等。

陈峰反驳：“备案合同是为了交税签的格式合同，真实房款就是已付款项，A 号判决里你都有相关陈述，现在又说买卖关系，违反禁止反言，这是虚假诉讼！” 这场纠纷一审法院支持了刘健，判陈峰补余款 + 相应利息，陈峰不服上诉。

二、法院说理

刘健能胜诉，核心是法院抓住了三个关键逻辑，这也是 “房屋双合同” 纠纷的裁判核心，一定要弄明白：

第一个关键点，本案不构成重复起诉。陈峰说 “房款问题在 A 号借贷案里审过了”，但法院认定：A 号案件是民间借贷法律关系，审理的是 “某笔款项是不是借款”；本案是房屋买卖合同关系，主张的是 “剩余购房款”，两个案子的诉讼标的完全不同，不符合重复起诉的条件，所以刘健有权起诉。

第二个关键点，后签的备案合同效力优先。陈峰称 “备案合同是避税用的阳合同”，但法院不认可：一来备案合同虽然是格式文本，但签订时间在后，根据 “意思表示最新最近原则”，后合同可视为对前合同的变更；二来刘健此前买三号房屋时花费的金额，与陈峰转卖时的价格，已付款项远低于原购价和市场转售价，反而备案合同价更符合合理价格；三来陈峰没提交证据证明 “备案合同价是征税底价”，也没有聊天记录等佐证 “双方约定真实房款为已付款项”，所以认定备案合同价是真实价款。

第三个关键点，禁止反言原则不成立。陈峰说 “刘健在 A 号案里的陈述与本案矛盾”，但法院认为：A 号案件中刘健的陈述是针对 “借贷关系” 的抗辩，当时他否认借贷、主张房款，而本案中他明确基于 “买卖合同关系” 主张余款，两次陈述的法律关系不同，不构成 “自相矛盾的虚假陈述”，没法认定违反诚实信用原则。经审理，二审维持原判

三、律师提示

买卖房屋避开 “双合同” 陷阱，这些经验务必牢记：

买方注意：

拒绝多份价款不同的合同，若需变更价款，一定要在新合同中明确 “原合同作废，以本合同为准”，避免效力争议；

若确实因特殊情况签多份合同，要留存能证明真实价款的证据，比如双方协商价款的聊天记录、录音，或在合同中备注 “本合同为实际履行依据，其他合同仅为办理手续使用”；

付款时务必在转账备注中写明 “XX 房屋购房款”，让卖方出具的收条上明确 “收到 XX 房屋购房款 XX 元，剩余款项约定”，避免后续因款项性质引发余款争议。

卖方注意：

尽量避免同一日签订多份价款不同的合同，若办理过户需签备案合同，要在备案合同中注明 “本合同仅为办理不动产登记使用，实际权利义务以双方 XX 日签订的《XX 合同》为准”，或单独签补充协议明确；

若双方协商变更房屋价款，必须签订书面补充协议，清晰约定变更后的价款、付款时间、违约责任，不要仅靠口头约定；

留存房屋原购价凭证、同地段房屋市场成交价截图等，万一后续发生价款争议，可作为 “备案合同价符合合理市场价格” 的佐证。

如果你的身边也有 “房屋双合同引发余款争议”“签多份合同后效力难认定” 的情况，不妨对照这个案例理清楚关键证据，也可以说说你的具体问题，帮你分析后续处理思路。